Towarzystwa Budownictwa Społecznego to podmioty, których podstawową działalnością jest budowa i eksploatacja mieszkań czynszowych przeznaczonych na wynajem. Oferta TBS skierowana jest dla osób mniej zamożnych, których nie stać na kupno lub wynajmowanie mieszkania na wolnym rynku.
Podatek katastralny Kataster to urzędowy spis gruntów i budynków, służący oznaczeniu nieruchomości przy zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, wodnych, górniczych i innych oraz przy wymiarze podatków. Kataster to również podatek nałożony na nieruchomość.
Obecnie wysokość podatku od nieruchomości uzależniona jest wyłącznie od powierzchni gruntu. Przy ustalaniu wysokości tego podatku nie bierze się pod uwagę wartości budynków na nim stojących. Prowadzi to do sytuacji, w której podatek płacony jest tak samo za grunt niezagospodarowany lub za ten, na którym stoi zniszczony stary budynek, jak i za ziemię np. w centrum miasta, na której stoi nowoczesny biurowiec (czasami o wartości większej niż grunt pod nim). W przyszłości podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości, czyli wartość katastralna. Może oznaczać to znaczny wzrost wysokości podatku i dlatego właściciele niektórych nieruchomości obawiają się zmian.
Za rok, dwa kataster stanie się faktem. Wprowadzenie tego podatku, który ma zastąpić funkcjonujący obecnie podatek od nieruchomości, jest nieuchronne, bowiem podobne prawodawstwo funkcjonuje już w Unii Europejskiej.
Wysokość podatku katastralnego obliczana będzie od rzeczywistej wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli ktoś posiada działkę o powierzchni trzech arów na Podlasiu o wartości np. 20 tys. zł, będzie za nią płacił o wiele mniejszy podatek, niż właściciel takiego samego gruntu pod Warszawą o wartości 200 tys. zł. Obecnie może się zdarzać, że obaj właściciele płacą tyle samo.
Na razie nie wiadomo, jakie będą roczne stawki podatku katastralnego. Wśród prasowych doniesień pojawiają się wysokości między 0,1 a 1% wartości nieruchomości. Gdyby tak się stało, właściciele nieruchomości o niskiej wartości będą płacić mniej niż obecnie, zaś właściciele posiadłości o wartości wysokiej, więcej niż teraz. Stawki podatku katastralnego - podobnie jak dziś wysokość podatku od nieruchomości - będą ustalali wójtowie gmin i burmistrzowie oraz prezydenci miast.
Od kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze nie wiadomo. Rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych, do których zaliczają się podatki od nieruchomości.
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy KFM został utworzony w 1996 roku w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ma służyć realizacji zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego, a jego konkretnym celem jest udzielanie kredytów na budownictwo mieszkaniowe na wynajem o regulowanych czynszach. Oferta KFM przeznaczona jest więc przede wszystkim dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. KFM oferuje preferencyjne kredyty długoterminowe (udzielane na ponad 30 lat), tzn. takie, które mają niskie oprocentowanie (50% stopy redyskontowej weksli w NBP, jednak nie niższe niż 4,5%), są udzielane do 70% wysokości kosztów inwestycji, spłatę pokrywają wpływy z czynszów. Kredytów tych udziela się na budowę:
- lokatorskich mieszkań - spółdzielniom mieszkaniowym,
- mieszkań pod wynajem - towarzystwom budownictwa społecznego,
- infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu - gminom.
Podstawowymi formami zabezpieczenia kredytu udzielonego przez KFM są: hipoteka kaucyjna na kredytowanej nieruchomości, cesja praw z umowy ubezpieczenia inwestycji (od ryzyk budowlanych w czasie trwania budowy, od ognia i zdarzeń losowych po jej zakończeniu), nieodwołalne pełnomocnictwo do rachunku bankowego, cesja wierzytelności z tytułu czynszów oraz zabezpieczenia dodatkowe: poręczenie finansowe gminy, poręczenie majątkowe gminy (hipoteka na innej nieruchomości), ubezpieczenie spłaty kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym, weksel własny in blanco. KFM tworzony jest między innymi: ze środków budżetowych; odsetek od udzielonych kredytów i pożyczek; wpływów ze sprzedaży bankom hipotecznym wierzytelności z tytułu kredytów udzielonych ze środków KFM; wpływów z inwestycji środków KFM w papiery wartościowe emitowane przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski; darowizn i zapisów.
Środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, poza kredytami dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych, przeznaczane są na: udzielanie pożyczek bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe w zakresie niezbędnym do utrzymania bieżącej płynności płatniczej; udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu; nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski oraz nabywanie listów zastawnych; pokrywanie kosztów emisji oraz wykupu obligacji, a także realizację zobowiązań powstałych z tytułu spłaconych przez Skarb Państwa poręczonych obligacji.
Na jakich zasadach KFM udziela kredytów? W dniu 4 września 2001 roku Rada Ministrów wydała rozporządzenie (Dz. U. z 2001 r., nr 116, poz. 1234) zaostrzające zasady ubiegania się o kredyt z KFM. Inwestor będzie musiał przejść dwustopniową procedurę, żeby otrzymać taki kredyt. Pierwszym etapem będzie złożenie w BGK wniosku wstępnego wraz z wymaganymi dokumentami. Inwestor może składać wniosek w każdym roku od 30 czerwca do 30 września, a w wypadku wniosków o otrzymanie kredytu na infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu - od 1 stycznia do 31 października. Jeżeli inwestor nie zastosuje się do tych terminów, bank zwróci mu wniosek bez rozpatrzenia.
Drugi etap to sprawdzanie przez bank, czy wnioski odpowiadają kryteriom zawartym w tabelach (załączniki do rozporządzenia) oraz przypisanie im odpowiedniej ilości punktów. W zależności od tego, w jakim stopniu wniosek będzie spełniał poszczególne wymagania, taką uzyska punktację. Wnioski będą rozpatrywane w kwietniu roku następującego po tym, w którym go złożono. Największe szanse na kredyt mają TBS-y z udziałem gmin, ponieważ realizują w ramach swojej polityki lokalnej strategię mieszkaniową gmin, a to jest wysoko punktowane.
Oprócz kredytów na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane m.in. dla TBS i na realizację komunalnej infrastruktury technicznej pod budownictwo mieszkaniowe, w skład portfela kredytowego KFM wchodzą kredyty i pożyczki na likwidację skutków powodzi z lipca 1997 r. Pożyczki i kredyty powodziowe udzielane były przez 16 banków współpracujących.
Mieszkania czynszowe budowane ze środków KFM cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. KFM ma jednak ograniczone środki, co powoduje konieczność rezygnowania z niektórych inwestycji. Znowelizowana ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego pozwala na powiększenie środków poprzez zaciągnięcie pożyczki zagranicznej. Sytuacje Krajowego Funduszu Mieszkaniowego może również poprawić uprawnienie Banku Gospodarstwa Krajowego do sprzedaży wierzytelności bankom hipotecznym. Wszystkie te zmiany mogą przyczynić się dalszemu rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego.
Nieruchomości komercyjne Nieruchomość to część powierzchni ziemi wraz z budynkami na niej się znajdującymi, jeżeli stanowią wspólny przedmiot własności. Komercja to działania prowadzone dla zysku. Tak, więc nieruchomość komercyjna ma na celu przynosić zyski swojemu właścicielowi.
Według analityków polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie rozwijał się pomyślnie. Spadające obecnie stawki czynszów mają zacząć wzrastać. Właśnie z powodu niestabilnych stawek czynszów za powierzchnie biurowe, w Warszawie stopy zwrotu z inwestycji w te powierzchnie kształtują się na poziomie 10 procent. Eksperci przewidują również, że rynek inwestycyjny znajdzie się w dużo lepszej sytuacji, gdy nastąpią długo oczekiwane zmiany w strukturze praw własności gruntów.
Biurowce
Klasyfikacja biurowców jako taka nie istnieje, z czymś takim możemy spotkać się tylko na rynku polskim nieruchomości. Taka klasyfikacja stworzona na własne potrzeby wykorzystywana jest przez pośredników nieruchomości, deweloperów i inwestorów dla zdefiniowania jakości danego obiektu.
Polski rynek nieruchomości wyróżnia następujące klasy biurowców:
- A - najwyższy standard, co wiąże się z wysokim czynszem
- B - średni standard, niższy czynsz
- C - najniższy standard, najniższy czynsz.
Podział ten jest prosty i zrozumiały dla wszystkich. Problem pojawia się jednak przy próbie zdefiniowania cech danej klasy, umożliwiających zakwalifikowanie konkretnego obiektu do odpowiedniej klasy. Ogólnie rzecz ujmując można powiedzieć, że przy klasyfikacji biurowców bierze się pod uwagę aspekty techniczne, jakościowe oraz lokalizację. Najczęściej biurowce klasy A znajdują się w centrach miast, choć mogą być tam lokowane również i inne klasy.
Chcąc wyróżnić kryteria decydujące o klasie danego obiektu biurowego, można mówić o trzech podstawowych:
- funkcjonalność - ma na to wpływ: klimatyzacja, podwieszane sufity, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia przeciwpożarowe, wystarczająca liczba linii telefonicznych i miejsc parkingowych,
- luksus - decyduje o tym wygląd zewnętrzny, wejście i recepcje, wykończenie wnętrz, stan i jakość wind, właściwa ochrona obiektu i kontrola dostępu, otoczenie usługowe w postaci sklepów i restauracji zlokalizowanych w biurowcach,
- moda - ważna jest tutaj sylwetka budynku, lokalizacja oraz otoczenie.
Oceniając klasę obiektu, przy uwzględnieniu tych kryteriów, sprawdza się czy w budynku są zachowane wszystkie określone parametry na właściwym poziomie (klasa A), czy też odbiegają one w mniejszym stopniu (klasa B+, B) lub też zasadniczo (klasa C).
Wynajmujący Powierzchnie biurowe wynajmowane są przez różne instytucje. Najwięcej wynajmuje sektor produkcyjny, następnie firmy konsultingowe, telekomunikacyjne i finansowe. Najmniej wynajmują firmy ubezpieczeniowe. W Warszawie ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiła na koniec 2001 roku 1 mln 480 tys. m2., z czego około 16 procent pozostawało nie wynajęte. Wielkość powierzchni biurowej oddanej do użytku w 2001 roku była prawie o połowę mniejsza od ilości, jaka została ukończona w tym samym czasie w 2000 roku.
Czynsz za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie, waha się w centrum od 26 do 28 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Poza centrum jest dużo taniej, za 1 m2 trzeba zapłacić 16-18 dolarów miesięcznie. W ciągu nadchodzących 2 lat w centrum miasta zostanie oddana mniejsza liczba obiektów biurowych, co może spowodować deficyt powierzchni biurowych w tym rejonie. W takiej sytuacji czynsze pozostaną prawdopodobnie na obecnym poziomie.
Za powierzchnie w centrach handlowych miesięczne stawki czynszu są zróżnicowane. W sklepach, w których powierzchnia wynosi ok. 100 m2 czynsz wynosi ok. 36 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Za znacznie większe powierzchnie sklepowe wynajmujący muszą zapłacić ok. 16-21 dolarów za 1 m2. Za sklepy usytuowane przy najważniejszych ulicach handlowych czynsze mogą dochodzić nawet do 70 dolarów za 1 m2, mimo, że średnie stawki układają się na poziomie 45-50 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Można zaobserwować stabilizowanie się stawek czynszowych w centrach handlowych, a wynika to z rosnącej podaży.
Ilość nowoczesnych magazynów w kompleksach biurowo-magazynowych, budowanych w odległości rzędu 20 km od centrum Warszawy wzrosła w ciągu ostatnich 7 lat (do końca 2001 r.) z 9 tys. m2 do prawie 430 tys. m2. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową będzie prawdopodobnie wzrastał wraz z rozwijaniem się w Polsce nowych firm. Perspektywa przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej może mieć pozytywny wpływ na rozwój tego sektora.
Najwięcej powierzchni biurowych zajmują na rynku polskim zachodni inwestorzy. Można zauważyć pewien zastój na rynku nieruchomości, jednak ci, którzy liczyli na duży zwrot z inwestycji w nieruchomości wierzą, że za 2-3 lata znowu nadejdzie dla nich dobra passa. Te nadzieje wiążą się z szansą wejścia Polski do Unii Europejskiej. Liczą oni na to, że wtedy znowu zabraknie wolnych biur.
Czy to się opłaca?
Choć można zauważyć pewną recesję na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, to np. wg Geralda Hinesa, który stworzył międzynarodową firmę deweloperską Hines, dołek na naszym rynku niedługo minie. Firma ta buduje na placu Piłsudskiego w Warszawie biurowiec o powierzchni ponad 36 tys. m2 za 110 milionów dolarów. Hines liczy na poprawę sytuacji i nie obawia się o to, że powierzchnia biurowa może nie zostać wynajęta.
Porównując stopy zwrotu z inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe i centra handlowe w najlepszych lokalizacjach, można zauważyć, że najbardziej opłaca się inwestować w Moskwie, gdyż stopa zwrotu waha się tam od 16 do 21 procent. W Warszawie kształtuje się ona na poziomie od 10 do 12 procent (dla porównania w Paryżu stopa zwrotu wynosi od 6 - 7 procent, w Londynie od 5 - 7 procent). Od naszej stolicy lepszą stopę zwrotu oprócz Moskwy można uzyskać jeszcze w Bukareszcie, 15-18 procent. Firmy nadal inwestują w biurowce, choć teraz wychodzą poza centra miast. Wynika to niższych kosztów inwestycji i większej konkurencyjności cen wynajmu.
Wydawać by się mogło, że rynek jest już nasycony, jednak deweloperzy nie zrezygnowali z budowy centrów handlowych. Przestali oni budować same hipermarkety, natomiast zaczęli je łączyć z częścią rozrywkową i galeriami handlowymi. Zaczynają również szukać terenów w nieco mniejszych miastach jak Częstochowa, Bielsko-Biała, Toruń, Bydgoszcz czy Opole) niż dotąd (Warszawa, Kraków, Poznań), gdzie konkurencja jest słabsza. W mniejszych ośrodkach planują mniejsze obiekty, ale standardem staje się to, że w centrum handlowym są powierzchnie rozrywkowe, np. kilka sal kinowych, zaplecze gastronomiczne lub kręgielnie.
Eksperci uważają, że dobra koniunktura w nieruchomościach powróci za dwa lata, gdy Polska będzie wchodziła do Unii. Przewiduje się, że wtedy znowu w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie, popyt na nowoczesne biura przewyższy podaż. Jednak najlepsze czasy minęły raczej bezpowrotnie. Uzyskanie tak wysokich czynszów w biurowcach jak w połowie lat 90., np. 50 dolarów za 1 m2 miesięcznie, jest już niemożliwe. Obecnie za metr powierzchni biura w centrum płaci się średnio około 25 dolarów, a poza centrum - około 18 dolarów. Na początku lat 90. stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału dla najlepszych biurowców wynosiła 15-20 procent. Obecnie inwestora zadowala 10 procent rocznie - to i tak lepszy wynik niż na zachodzie.
Inwestowanie w gruntyCzy przewidywania dotyczące wejścia Polski do Unii Europejskiej sprawdzą się odnośnie cen gruntów? Czy faktycznie zagraniczni inwestorzy będą chętnie nabywać polską ziemię? Czy w takim wypadku warto kupować tanie grunty rolne, kolejowe czy wojskowe, aby odsprzedać je z zyskiem?
Większość odpowiedzi na te pytania będzie możliwa dopiero za kilka miesięcy lub lat. Jednak już teraz wiadomo, że nie można być pewnym, czy inwestorzy z Unii Europejskiej, po zniknięciu prawnych barier, zaczną wykupywać nasze grunty tylko dlatego, że będą one dużo tańsze niż w ich krajach. Niska cena gruntów może być niewystarczająca do tego, aby ściągnąć wielki kapitał. Kończy się czas możliwości szybkiego zarabiania na gruntach pod hipermarkety.
Sytuację, która może pojawić się na rynku gruntów, można porównać do tej, która ma miejsce na rynku biurowców w Warszawie. Na początku lat 90., gdy rynek nieruchomości biurowych powstawał, pieniądze wyłożone przez inwestora na budowę biurowca, np. przy al. Jerozolimskich zwracały się w trzy lata. Podaż była niewielka, a popyt na biura klasy A duży. Najemca mógł żądać nawet 60 dolarów czynszu za 1 m2 powierzchni biura. Rynek już dojrzał i sytuacja zmieniła się diametralnie. Stopy zwrotu nie są tak wysokie. Z gruntami może być podobnie. Jak przy większości inwestycji, aby zarobić na obrocie działkami, trzeba wyczuć odpowiedni moment.
Przeznaczenie i rozmieszczenie
Nietrudno domyślić się, że najcenniejsze są grunty w centrach miast i przy głównych trasach wylotowych. W pierwszym przypadku, wolnych terenów w atrakcyjnych miejscach nie ma już zbyt wiele. Czasem warto kupić teren zabudowany, ponieważ wyburzenie stojącego na nim obiektu i wybudowanie nowego, będzie bardziej opłacalne. Taki los może za jakiś czas spotkać wiele budynków w miastach. Odnośnie działek przy trasach, jest ich jeszcze dużo, a i popyt nie powinien zniknąć.
Na co należy zwracać uwagę, kupując tereny, by za jakiś czas odsprzedać je z zyskiem? Na początek trzeba wiedzieć, jakie przeznaczenie gruntów zapisano w planie zagospodarowania gminy i czy ma się ono zmienić w najbliższych latach. Wiadomo, że grunty rolne można kupić znacznie taniej niż działki budowlane, zaplanowane pod inwestycje przemysłowe. Zmiana przeznaczenia terenu może trwać nawet kilkanaście miesięcy i to może zniechęcać potencjalnych inwestorów. Dobrze jest, więc zmienić przeznaczenie terenu, zanim zaczniemy nim handlować.
Sprowadzenie marki
Dobrym pomysłem może być ściągnięcie na teren, który chcemy sprzedać, znanej firmy, ponieważ jej marka może pomóc w budowie prestiżu lokalizacji. Dlatego warto czasem obniżyć trochę cenę wielkiemu deweloperowi tylko po to, aby osiedlił się na naszym gruncie i przyciągał kolejnych inwestorów. Taki właśnie mechanizm zadziałał np. w podstołecznym Mszczonowie, gdzie popyt na tereny popegeerowskie zaczął się, gdy pojawiły się na nich firmy logistyczne. Sprzedano tam 20 ha ziemi francuskiej firmie logistycznej Faure & Mache za około 1,5 dolara za 1 m2. Firma ta zabudowała hektary terenu, płaci za nie podatki i daje miejsca pracy. Teraz grunty przemysłowe w miasteczku osiągają ceny powyżej 20 dolarów za m2.
I jeszcze pewna uwaga: grunty nieleżące w dobrych lokalizacjach mogą w najbliższym czasie tanieć. Zdaniem agentów nieruchomości, może się tak dziać, gdyż gminy masowo wystawiają na przetargi działki im zbędne, a to pociąga za sobą nasycanie się rynku. Kupno takich gruntów należy traktować jako inwestycję długoterminową. Według ekspertów, skończyła się już u nas era tzw. szybkiego biznesu, czyli dużych zysków ze sprzedaży działek kupionych kilka miesięcy wcześniej. Obecnie nadeszły czasy dla ostrożnych i świadomych inwestorów.
Przykładowo można przytoczyć fakt, że np. działka w Siemianowicach z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe kosztuje 235 zł/m2, za działkę w Bydgoszczy z przeznaczeniem na inwestycje przemysłowe można zapłacić 150 zł/m2, a działka we Wschowach koło Poznania o przeznaczeniu rolnym kosztuje tylko 1 zł/m2. Jednoznacznie z tego widać, że ceny gruntów zależą od ich przeznaczenia i położenia. Jeżeli będziemy potrafili dobrze przewidzieć przyszłą koniunkturę na rynku i gusta przyszłych inwestorów, to możemy zrobić interes naszego życia. Inny przykład: w województwie łódzkim są osoby, które chcą zrobić interes na glebach słabych klas. Kupują je, aby potem zalesiać. Z kolei na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej szybko rosną ceny gruntów w okolicach Ojcowa. Prywatni inwestorzy liczą, że za kilka lat będą mogli je odsprzedać z zyskiem obcokrajowcom poszukującym terenów rekreacyjnych. Natomiast w Bydgoszczy grunty pod budownictwo mieszkaniowe z pierwszej ręki można kupić po 20-100 zł za m2, w zależności od lokalizacji.
Ziemia rolna
Sytuacja jest bardzo zróżnicowana na terenie kraju. Na przykład w Małopolsce gruntów rolnych z przeznaczeniem na sprzedaż jest niewiele. Średnia wielkość działki oferowanej przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa w Małopolsce wynosi 36 arów. Ceny wynoszą od 20 groszy do 20 zł za m2. Najtańsze są grunty najniższej klasy, niezalesione, bez dostępu do drogi, w północno-zachodniej części województwa. Natomiast na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej ceny gwałtownie rosną.
W Tatrach ceny gruntów rolnych nie przekraczają ok. 20 złotych za m2, jednak nic nie da się na nich wybudować. Miejscowi Górale nie pozbywają się zresztą tak łatwo ziemi. Sprzedają jedynie działki emigrantów przebywających za oceanem. W Nowosądeckiem pole nad jeziorem kosztuje 8 zł/m2. Trudno jednak liczyć na szybki zysk z obrotu ziemią rolną, bo dla inwestora liczy się to, co gmina ma wpisane w planie zagospodarowania przestrzennego.
Na rynku nieruchomości w Łodzi od kilku lat jest bessa. Mieszkaniami jeszcze się handluje, ale z działkami budowlanymi i rolnymi jest już gorzej. Działki rolne osiągają ceny 10-15 zł/m2, zaś działki budowlane kosztują od 40 zł (20-30 km od Łodzi) do 70 zł/m2. Inwestorzy nie są zainteresowani lasami, chętniej pytają o ziemię rolną. Nie kupują jej jednak z przeznaczeniem pod uprawę, lecz chcą przeznaczyć je na cele rekreacyjne, na stadniny koni lub, jeśli jest staw, na połów ryb.
Ludzie zaczynają interesować się gruntami V-VI klasy, w związku z projektem tzw. ustawy leśnej. Jest tam zapis mówiący o tym, że za zalesienie własnymi siłami jednego hektara można dostać od skarbu państwa do 150 zł. Takie grunty w województwie łódzkim są w okolicach Radomska, Pajęczna, Wieruszowa i Opoczna.
Pewne zainteresowanie zauważa się też na rynku nieruchomości rekreacyjnych, czyli działek, które mogą być wykorzystane np. do budowy obiektów wypoczynkowych. Najwięcej takich nieruchomości jest na oczywiście na Pojezierzu Mazurskim i można powiedzieć, że są one modne od "zawsze". Grunty rekreacyjne w zależności od lokalizacji, uzbrojenia oraz dostępu do linii brzegowej jeziora (odnośnie Pojezierza) mają różne ceny. Średnio kształtują się one na poziomie od 6 do 50 zł/m2. Najdroższe są oczywiście te z dostępem do jeziora.
Co kupować?
Największą ilością terenów, na których mogą powstawać obiekty komercyjne różnego typu, dysponują: Polskie Koleje Państwowe, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz Agencja Mienia Wojskowego. W swojej ofercie mają miliony metrów kwadratowych terenów do sprzedania lub wydzierżawienia.
Nie ma już wielu chętnych inwestorów. którzy kupowaliby grunty pod hipermarkety czy stacje benzynowe, wojsko próbuje zainteresować swoimi terenami firmy, które chcą budować centra logistyczne czy zakłady przemysłowej utylizacji odpadów (np. na rozległych terenach po poligonach). Na terenach zajmowanych kiedyś przez wojsko może powstać również zabudowa mieszkaniowa. Agencja Mienia Wojskowego (AMW) proponuje również dostosowywanie koszar na mieszkania czy adaptację obiektów na Mazurach na ośrodki wczasowe (np. w Augustowie). Najtańsze są rozległe tereny, z dala od głównych tras komunikacyjnych (kosztują kilka zł za 1 m2).
Sprzedażą nieruchomości zbędnych kolejarzom zajmuje się Oddział Nieruchomości PKP. Koleje mają obecnie chyba największą liczbę gruntów, które chętnie sprzedadzą prywatnym inwestorom. W 2001 roku PKP miało do sprzedania ok. 850 tys. m2 gruntów niezabudowanych. Najwięcej terenów należących do kolei znajduje się przy liniach kolejowych i na obrzeżach miast. Te są najtańsze. Można je kupić już od 5 zł za 1 m2. Najdroższe tereny są przy dworcach, w centrach dużych ośrodków. Tam 1 m2 działki kosztuje nawet ponad 600 zł. Takie grunty, już przeznaczone do sprzedaży, to np.: działka przy ul. Filipa w Krakowie (centralna lokalizacja w mieście), teren w Suchaczu nad Zalewem Wiślanym (na cele rekreacyjne), grunt przy ul. Jana z Kolna w Sopocie (położony przy al. Niepodległości) oraz działka przy ul. Morskiej w Gdyni (ze względu na lokalizację w pobliżu trasy E 27 - na Szczecin).
Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP) przejmuje mienie po zlikwidowanych Państwowych Gospodarstwach Rolnych oraz nieruchomości rolne z Państwowego Funduszu Ziemi. Grunty te mogą być sprzedawane w części lub całości, mogą być wydzierżawiane osobom prywatnym albo firmom, wnoszone do spółek, przekazywane w zarząd lub powierzane wybranemu administratorowi. Nieruchomości mogą być też przekazane nieodpłatnie gminom na cele związane z inwestycjami infrastrukturalnymi. Gminy korzystają z tej możliwości, przygotowując np. uzbrojone grunty pod budownictwo mieszkaniowe.
AWRSP prowadzi również rejestr sprzedaży i dzierżawy nieruchomości gruntowych cudzoziemcom oraz spółkom z udziałem kapitału zagranicznego. Do tej pory największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszyły się ziemie położone na terenach Polski północnej i zachodniej. Można się spodziewać, że wejście tam tychże inwestorów może ożywić gospodarkę rolną.
Cena ziemi rolnej w Polsce jest niska - kilka a nawet kilkanaście razy niższa niż w krajach Unii Europejskiej. Głównymi powodami takiego stanu są: mała opłacalność produkcji rolnej oraz brak jasnej polityki restrukturyzacji rolnictwa. Niektórzy politycy obawiają się, że po wejściu Polski do Unii Europejskiej taki stan może doprowadzić do masowego wykupywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE.
Jak zdrożały grunty na skutek dużych inwestycji w ciągu ostatnich 6 lat (do 2001 r.):
- Warszawa, ul. Popularna: z 40 do 350 dolarów za 1 m2;
- Janki, trasa z Warszawy do Katowic i Krakowa: z kilku do ponad 100 dolarów;
- Błonie, trasa Władywostok-Lizbona: z 12 do 25 dolarów;
- Mszczonów, ok. 50 km od Warszawy: z 1,5 do 20 dolarów;
- Tarnowo Podgórne k. Poznania: z kilku do 100 dolarów;
- Wrocław, trasa wylotowa na Warszawę: z 12 do 40 dolarów.
Inwestorzy najbardziej poszukują działek w centrach miast - pod biurowce, hotele, obiekty handlowe. Pojawia się również zainteresowanie terenami przy trasach komunikacyjnych, nadającymi się np. na magazyny. Tereny bardziej oddalone, a więc te tańsze, są obiektem zainteresowania inwestorów planujących budowę zakładów przemysłowych.
Polski rynek gruntów i innych nieruchomości będzie zmieniał się na wzór rynków w krajach europejskich, stanie się bardziej uporządkowany. W obrocie ziemią Polacy nabierają coraz większego doświadczenia, rynek obsługiwany jest przez coraz lepszych fachowców. Gminy coraz lepiej gospodarują posiadanymi terenami, doceniając coraz bardziej wartość majątku, którym dysponują. Prawdopodobnie ceny gruntów komercyjnych będą w najbliższych latach spadać, poza tymi o najatrakcyjniejszych lokalizacjach.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Pierwsze podstawowe pytanie - co to jest spadek?
Spadek to w rozumieniu polskiego prawa "ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego przechodzących z chwilą jego śmierci na określoną osobę lub osoby". W ich skład wchodzą m.in. tzw. prawa rzeczowe, czyli własność nieruchomości (działki budowlanej, domu, mieszkania hipotecznego), użytkowanie wieczyste oraz tzw. prawa spółdzielcze (np. własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).
Dziedziczyć możemy na podstawie ustawy lub testamentu, jeśli osoba zmarła taki zostawiła. Pierwszeństwo ma testament.
Bardzo czesto zdarza się, że w wyniku dziedziczenia ustawowego lub testamentowego stajemy się właścicielami bądź współwłaścicielami nieruchomości, spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego. Nie wszystkie prawa do lokalu możemy odziedziczyć czy zapisać w testamencie.
"Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji" - art. 9 pkt 3 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
Dziedziczeniu na zasadach ogólnych podlega natomiast wkład mieszkaniowy. Ustawa przewiduje tu jednak wyjątek. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków spadkobiercy.
Natomiast własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego przechodzi na spadkobierców i jest dziedziczone na zasadach ogólnych (art. 223 par. 1 prawa spółdzielczego). Jeśli prawo to przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w ciągu jednego roku od dnia "otwarcia spadku" (śmierci spadkodawcy) wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika, który będzie w ich imieniu wykonywał prawa związane z własnościowym prawem do lokalu (np. będzie mógł zawrzeć umowę o przeniesienie jego własności). Jeśli tego nie zrobią, sąd na wniosek spółdzielni lub samych spadkodawców wyznaczy takiego przedstawiciela. Taki pełnomocnik ma prawo udziału w walnym zgromadzeniu członków spółdzielni.
Podobne zasady obowiązują przy dziedziczeniu domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnię w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków.
Dziedziczenie odrębnej własności lokali (np. mieszkań hipotecznych mających założoną księgę wieczystą) odbywa się na zasadach ogólnych.
Z jednej strony odziedziczenie praw własności powoduje powiększenie naszego stanu posiadania. Jednak aby stać się właścicielem nieruchomości, którą dostaliśmy w spadku, musimy uregulować kwestie prawne i podatkowe związane z nabyciem praw własności. Dodatkowo bardzo często spadkobiercy chcą sprzedać odziedziczoną nieruchomość bądź też nabyte w drodze spadku prawa do lokalu mieszkalnego bądź garażu.
Od czego zacząć?
. Na początku musimy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego (decyduje adres w akcie zgonu) w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia lub małżeństwa wskazanych spadkobierców.
Podczas postępowania o stwierdzenie nabycia spadku sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia i jaka część spadku przysługuje poszczególnym spadkobiercom. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek jednego lub kilku spadkobierców.
Za złożenie wniosku sąd pobiera 20 zł opłaty.
Po stwierdzeniu nabycia spadku spadkobiercy mogą podzielić się majątkiem wedle swojego uznania, np. ustalić przyznanie mieszkania jednemu z nich w zamian za spłaty pieniężne. Taki podział odbywa się na osobnym postępowaniu zwanym działem spadku.
2. Gdy nie jesteśmy jedynym spadkobiercą musimy wypełnić wniosek o dział spadku, gdzie powołujemy się na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz spis inwentarza (co wchodzi w skład spadku) i podać, czy spadkodawca sporządził testament i gdzie się znajduje. Jeżeli spis inwentarza nie został zrobiony, trzeba we wniosku opisać majątek, który ma być dzielony, oraz przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy.
Współspadkobiercy muszą podać sądowi swój wiek, zawód, stan rodzinny oraz dane o zarobkach i majątku, a także zarobkach i majątku małżonka, wyjaśnić, w jaki sposób do tej pory korzystali ze spadku (nieruchomości).
Od wniosku w sprawie o dział spadku pobiera się procent od tzw. wpisu stosunkowego.
Cały wpis stosunkowy wynosi:
przy wartości majątku spadkowego do 10 000 zł - 8 proc., jednak nie mniej niż 30 zł;
od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł - 7%
od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł - 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł - 6%
powyżej 100 000 zł: od pierwszych 100 000 zł - 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł - 5% nie więcej jednak niż 100 000 zł.
Dział spadku możemy zrobić też u notariusza. Wysokość jego maksymalnego wynagrodzenia zależy od wartości nieruchomości:
do 10 000,00 zł - 3%
od 10 000,01 zł do 20 000,00 zł - 300,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000,01 zł;
od 20 000,01 zł do 50 000,01 zł - 500,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej 20 000,01 zł;
powyżej 50 000,01 zł - 800,00 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 50 000,01 zł.
Taką taksę notarialną stosuje się, gdy nieruchomość jest własnością hipoteczną. Od 1 stycznia br. każda czynność notarialna opodatkowana jest dodatkowo VAT-em (stawka 22%). Wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć 5 tys. zł.
3. Następnie należy zgłosić się do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Musimy uregulować podatek od spadku i darowizn. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca (reguluje to ustawa z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn).
Wcześniej jednak w urzędzie skarbowym musimy złożyć zeznanie podatkowe o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych w drodze spadku - by można było oszacować wartość całej masy spadkowej i obliczyć w/w podatek. Urzędem właściwym miejscowo jest najczęściej urząd na terenie, którego znajduje sie nieruchomość. Zeznanie to składamy z kserokopią następujących dokumentów:
-odpis z księgi wieczystej - w przypadku prawa własności do nieruchomości,
-zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej - w przypadku praw spółdzielczych,
-zaświadczenie o stanie konta bankowego - w przypadku odziedziczenia gotówki,
-inne np. dowód rejestracyjny odziedziczonego pojazdu.
Z urzędu skarbowego wychodzimy z zaświadczeniem pt. zgoda na ujawnienie praw majatkowych. Jest ono niezbędne przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży.
Są to najważniejsze kroki od momentu otrzymania spadku do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości bądź też praw.
Budownictwo społeczneTBS-y są obecnie jedną z najpopularniejszych form budownictwa mieszkaniowego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego to podmioty, których podstawową działalnością jest budowa i eksploatacja mieszkań czynszowych przeznaczonych na wynajem. Oferta TBS skierowana jest dla osób mniej zamożnych, których nie stać na kupno lub wynajmowanie mieszkania na wolnym rynku.
Towarzystwa te działają w oparciu o ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 26 X 1995 roku (Dz. U. Nr 133, poz. 654 z 1995r.) jak również Rozporządzenie Ministra Finansów z 12 czerwca 1997 roku w sprawie szczegółowych zasad i trybu udzielania pożyczek i kredytów ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Mieszkania na wynajem (czynszowe) realizowane są w oparciu o kredyt Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (finansujący do 70% wartości inwestycji) oraz ze środków osób fizycznych lub prawnych (30%).
Oprocentowanie kredytu wynosi 50 % stopy redyskonta weksli NBP i jest to najtańszy kredyt na rynku przeznaczony na finansowanie budownictwa mieszkaniowego.
Dodatkowym plusem dla TBS-ów jest umorzenie kredytu w wysokości 10 % kosztów inwestycji po jej zakończeniu i rozliczeniu. Aby nie ograniczać płynności finansowej TBS-ów kredyt z KFM umożliwia odroczenie spłaty części odsetek w czasie. Kredyt ten jest spłacany przez 30 lat.
Pozostałe 30% wartości inwestycji pochodzi od tzw. Partcypantów - są to osoby fizyczne bądź prawne zainteresowane współrealizacją i współfinansowaniem budowy mieszkania.
Partycypant posiada prawo wskazania przyszłego najemcy. Jest to w zasadzie jego jedyne prawo w zamian za współfinansowanie inwetycji. Prawo Partycypanta do wskazania najemców jest prawem dziedzicznym i zbywalnym. Można je odsprzedać na rynku wtórnym.
Partycypantem mogą być:
- rodzice, którzy chcą zapewnić mieszkanie swoim dzieciom lub osobom bliskim,
- pracodawcy, którzy chcą pozyskać mieszkania dla swoich pracowników np. w ramach funduszu socjalnego, bądź też w celu przyciągnięcia potrzebnej kadry,
- właściciele prywatnych budynków lub kamienic, którzy chcą zwolnić mieszkania w swoim budynku i przenieść lokatorów do mieszkań TBS,
- gmina, chcąca pozyskać mieszkania socjalne dla najbardziej potrzebujących.
Zasady partycypacji ustalane są przez każdy TBS wg. własnych procedur i potrzeb.
Osoba partycypująca w TBS nie może najmować jednocześnie mieszkania, którego budowę współfinansowała. Powoduje to niepotrzebną fikcję. Powiedzmy, że mam pieniądze, aby współfinansować mieszkanie w TBS jako partycypant, następnie chcę w nim zamieszkać jako najemca - jest to z prawnego punktu niemożliwe. W umowie partycypacyjnej muszą zatem widnieć moi rodzice bądź inni bliscy - jako partycypanci. Wówczas ja mogę mieszkać w mieszkaniu jako najemca.
Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg, że wskazany Najemca lub osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkania w mieszkaniach TBS nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości.
Ponadto dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie może być wyższy niż 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu i powiększonego o:
- 20% dla gospodarstwa jednoosobowego,
- 80% dla gospodarstwa 2 - osobowego,
- dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie o większej liczbie osób.
TBS nie ma prawa pobierać od przyszłych najemców żadnych zabezpieczeń ani opłat stanowiących partycypację w kosztach budowy. Może natomiast pobierać zwrotną kaucję w wysokości do 10 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wyliczonej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja taka pobierana jest tylko wtedy, gdy mówi o tym umowa najmu.
Kaucja stanowi wyłącznie zabezpieczenie należności z tytułu najmu i podlega zwrotowi gdy najemca zwalnia lokal. Kaucja podlega waloryzacji o wskaźnik odtworzeniowy kosztu 1m2.
Na wpłatę kaucji właściciele książeczek mieszkaniowych PKO mogą przeznaczyć środki uzyskane z ich likwidacji, łącznie z premią gwarancyjną. Stawka czynszu jaką musi płacić Najemca jnie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej mieszkania. W rzeczywistości stawka czynszu może być niższa. Ustala ją TBS tak, aby pokryć spłatę kredytu zaciągniętego na budowę oraz koszty eksploatacji i remontów. Najczęściej nie przekracza ona 3% wartości odtworzeniowej. Czynsz w mieszkaniach TBS jest więc czynszem regulowanym i będzie regulowany nawet po tzw. "uwolnieniu czynszów".
Na czynsz płacony przez Najemcę składają się koszty związane z administrowniem budynku, utrzymaniem pomieszczeń wspólnego użytkowania, utrzymaniem terenu wokół budynku, ubezpieczeniem budynku, koszty związane z remontami, klasyczne koszty eksploatacyjne tj. ogrzewanie, wywóz śmieci, prąd, gaz, ciepła i zimna woda itp. oraz spłatą kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę mieszkania . Najemca nie musi martwić się o administrację, zarządzanie, sprzątanie i remonty - należy to do obowiązków TBS. Regularne płacenie czynszu przez Najemcę zabezpiecza go przed usunięciem z mieszkania, a prawo do mieszkania w razie jego śmierci przechodzi na jego dzieci, bądź inne osoby zamieszkujące z Najemcą.
Normy metrażowe nabywanych mieszkań.
Minimalna powierzchnia użytkowa pomieszczeń oddanych w najem gospodarstwom domowym o określonej liczbie osób według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 04.07.2000r. (Dz. U. Nr 62) wynosi:
1 osoba w gospodarstwie domowym - 25 - 32 m2
2 osoby - 32 - 44 m2
3 osoby - 44 - 52 m2
4 osoby - 52 - 63 m2
5 osób - 63 - 69 m2
6 i więcej osób - 69 m2
Przepis o minimalnej liczbie osób zasiedlenia początkowego również wprowadza dużo zamieszania. Przymijmy, że mamy trzyosobową rodzinę i chcielibyśmy zamieszkać w sześćdziesięciometrowym mieszkaniu. Jesteśmy w stanie utrzymać takie mieszkanie. Już na samym początku będziemy musieli dopisać na listę lokatorów jedną fikcyjną osobę (np. babcię lub ciocię), aby móc ubiegać się o większe mieszkanie.
Ustawa i rozporządzenie odnoszące się do TBS-ów ulegają ciągłym poprawkom. Miejmy nadzieję, że wiele niejasnosci i wymaganych od nas fikcyjnych oświadczeń zostaną zlikwidowane. | |
|
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz