Komentarz grudniowy

Podsumowanie
<> Podobnie jak w październiku, w ostatnich dniach listopada, nastąpiła gwałtowna i nieoczekiwana
zmiana sytuacji na rynkach. Wzrosty podczas zaledwie dwóch sesji zdołały w dużej mierze zatrzeć złe wrażenie po fali spadków trwającej niemal przez cały listopad.
<> Pretekstem do odreagowania stała się skoordynowana akcja najważniejszych banków
centralnych, która nastąpiła w ostatnim dniu miesiąca. Głównym przesłaniem, jakie moim
zdaniem, stoi za tą decyzją gwarantującą płynność w sektorze jest to, że nie będzie kolejnego
„Lehman Brothers” w czasie tej odsłony kryzysu.
<> Również twarde dane z amerykańskiej gospodarki pomogły rynkowym bykom. Zaskakująco dobra okazała się wielkość sprzedaży detalicznej zanotowanej w USA podczas długiego weekendu po Święcie Dziękczynienia. Również poziom planowanych zwolnień w firmach, jak i przyrost zatrudnienia w sektorze pozarolniczym nie wskazują na rosnące zagrożenie nadchodzącą recesją w Ameryce.
<> Dopóki indeksy nie spadną poniżej swoich minimów z początków października lub nie wyjdą
ponad 200-sesyjne średnie, trudno jest wskazać zwycięzcę w pojedynku pomiędzy bessą, a
krachem. Biorąc pod uwagę zachowanie się rynków akcji w ostatnich miesiącach, wydaje mi się,
że dopiero pierwszy kwartał przyszłego roku umożliwi nam bardziej precyzyjne określenie
najbardziej prawdopodobnej wersji wydarzeń.
 <> Analogie do poprzednich krachów w USA jednoznacznie sugerują, że przez kolejne miesiące będziemy musieli zmagać się z równie dużą zmiennością indeksów akcji, jak ostatnio. Jednak nagrodą za poszarpane nerwy inwestorów powinno być ukształtowanie się wyraźnego trendu wzrostowego, którego wypełnienie oznaczałoby atak na niedawne szczyty w drugiej połowie 2012 roku.
<> W nieco krótszej perspektywie najbliższych kilku tygodni, nie pozostaje mi nic innego jak
pozostać wiernym scenariuszowi bazowemu na czwarty kwartał bieżącego roku, który
nakreśliłem pod koniec września. Dlatego wydaje mi się, że grudzień, choć w nieco
skromniejszym wydaniu, powinien pójść śladem październikowych wzrostów i zakończyć się na
wyraźnym plusie. Zwyżki mogą doprowadzić WIG20 do poziomu nieznacznie przekraczającego
2450 punktów. Myślę, że będzie to maksymalny wysiłek, do jakiego zdolny jest rynek do końca
tego roku.
<> Niestety, główny problem, który zaprzątał głowy inwestorów podczas wrześniowych i
listopadowych spadków nie został rozwiązany. Co gorsza, przedłużanie się politycznych targów
oraz rozprzestrzenienie się „greckiej zarazy” na kolejne kraje strefy euro z Francją włącznie,
zaczyna wywierać coraz większy wpływ na realną gospodarkę w Europie. Wydaje mi się jednak,
że podobnie jak pod koniec 2004 roku w przypadku dolara, tak obecnie w stosunku do euro
plotki o rychłej śmierci wspólnotowej waluty nie potwierdzą sie


 Komentarz miesięczny: grudzień 2011
W minionym miesiącu mieliśmy do czynienia z odwróceniem sytuacji z października, kiedy to po
szybkim i znaczącym wzroście rynków akcji, wiele światowych giełd zdołało zniwelować większość sierpniowych spadków. Gdy wydawało się już, że amerykańskie indeksy będą w stanie na stałe wybić się ponad 200-sesyjne średnie i zaatakują tegoroczne szczyty, spekulacje o greckim referendum stały się świetnym pretekstem do zatrzymania euforii na akcjach. W analogiczny sposób w ostatnich dniach listopada, po trzech tygodniach spadków, które zaczęły się rozkręcać w drugiej połowie miesiąca, nastąpiła gwałtowna i nieoczekiwana zmiana sytuacji. Wzrosty, które miały miejsce zaledwie w ciągu dwóch sesji zdołały w dużej mierze zatrzeć złe wrażenie po listopadowej fali spadków. To ważne, gdyż skala tej przeceny okazała się wprost proporcjonalna do skali wzrostów
 Tym razem pretekstem do odreagowania wcześniejszych spadków stała się przeprowadzona
w ostatnim dniu miesiąca skoordynowana akcja najważniejszych banków centralnych. Co ważniejsze, nastąpiła ona w dzień po ogłoszeniu przez agencję S&P decyzji o obniżeniu ratingu dla wielu światowych banków. Co ciekawe, jednym z „obdarowanych” gorszą oceną kredytową był bank inwestycyjny Goldman Sachs. Zapewne tak szybka reakcja banków centralnych nie ma z tym nic wspólnego, ale głównym przesłaniem, jakie, moim zdaniem, stoi za tą decyzją gwarantującą płynność w sektorze jest to, że nie będzie kolejnego „Lehman Brothers” w czasie tej odsłony kryzysu. Dlatego pozostaję na stanowisku, że, podobnie jak przy poprzednich recesjach, kiedy to agencje ratingowe spóźniły się z właściwą oceną skali zagrożeń, tak w tym momencie ich wysiłki, żeby przewidzieć  bankructwo zanim się faktycznie wydarzy, okażą się daremne. Sama decyzja banków centralnych o obniżeniu kosztu zamiany walut narodowych na dolary i zwiększeniu dostępności amerykańskiej waluty w systemie bankowym była jak najbardziej na miejscu. Szczególnie, gdy weźmiemy pod uwagę, że rynkowa ocena płynności walutowej w europejskich bankach była w ostatnich tygodniach analogiczna do poziomu z credit crunchu w ostatnim kwartale 2008 roku
 Jednak nie tylko administracyjne decyzje, ale również twarde dane z amerykańskiej gospodarki stały za dynamiczną poprawą nastrojów z końca listopada. Po pierwsze, zaskakująco dobre dane o sprzedaży detalicznej zanotowanej w USA podczas długiego weekendu po święcie Dziękczynienia były potwierdzeniem poprawy sentymentu wśród amerykańskich konsumentów. Najwyraźniej, październikowe wzrosty na rynkach akcji przywróciły nadzieję amerykanom wystraszonym zapowiadanym kryzysem
 Z drugiej strony, niejako na potwierdzenie dobrego nastoju amerykańskich konsumentów, dane
dotyczące zatrudnienia w USA okazały się lepsze od prognoz. Zarówno poziom planowanych zwolnień w firmach, jak i przyrost zatrudnienia w sektorze pozarolniczym nie wskazują na rosnące zagrożenie nadchodzącą recesją w Ameryce
 Bez względu na oficjalne powody gwałtownego odreagowania rynków akcji po listopadowej
przecenie, w dalszym ciągu nie ma jednoznacznych sygnałów przemawiających ani za scenariuszem światowej bessy, ani za krachem, którego jestem zwolennikiem. Dopóki indeksy spadną poniżej dołków z początków października lub nie wyjdą ponad 200-sesyjne średnie, trudno jest wskazać zwycięzcę w tym pojedynku. Biorąc pod uwagę zachowanie się rynków akcji w ostatnich miesiącach wydaje mi się, że dopiero pierwszy kwartał przyszłego roku umożliwi nam bardziej precyzyjne określenie najbardziej prawdopodobnej wersji wydarzeń.
Przyjmując wariant optymistyczny, w którym dołki indeksów w obecnym cyklu mamy już za sobą,
należy podkreślić, że kontynuacja trendu wzrostowego nie będzie usłana różami. Analogie do
poprzednich krachów w USA jednoznacznie sugerują, że przez kolejne miesiące będziemy musieli zmagać się z równie dużą zmiennością indeksów akcji, jak ostatnio. Jednak nagrodą za poszarpane nerwy inwestorów powinno być ukształtowanie się wyraźnego trendu wzrostowego, którego wypełnienie oznaczałoby w drugiej połowie 2012 roku atak na niedawne szczyty
 W nieco krótszej perspektywie najbliższych kilku tygodni, nie pozostaje mi nic innego jak pozostać wiernym scenariuszowi bazowemu na czwarty kwartał bieżącego roku, który nakreśliłem pod koniec września. Skoro rynek, z jakiegoś powodu, postanowił podążać założonym szlakiem, a nie występują inne przesłanki do zmiany tej koncepcji, najbardziej racjonalnym zachowaniem jest pozostanie przy wersji, która udowodniła swoją wartość
 Dlatego wydaje mi się, że grudzień, choć w nieco skromniejszym wydaniu powinien pójść śladem październikowych wzrostów i zakończyć się na wyraźnym plusie. Zwyżki mogą doprowadzić WIG20 do poziomu nieznacznie przekraczającego 2450 punktów. Myślę, że będzie to maksymalny wysiłek, do jakiego zdolny jest rynek do końca tego roku. Nie sądzę, żebyśmy byli w stanie dokonać większego skoku.
Co prawda, listopadowe spadki dość mocno wystraszyły giełdowych graczy, zarówno w Polsce, jak i w USA, jednak ich optymizm nie zdążył spaść na tyle nisko, żeby stanowić wyraźną podstawę do długiej fali ponadprzeciętnych wzrostów (stosując kontrariańskie podejście). Moim zdaniem, nastroje panujące wśród indywidualnych inwestorów w Ameryce nie pozwalają z czystym sumieniem założyć, że grudniowa fala wzrostowa będzie bardzo silna. Chociaż wskaźnika tego użyłem w poprzednim komentarzu, jako argumentu za listopadową korektą, to w tym momencie odczyt tego indeksu nie pozwala na wyciągnięcie jednoznacznych wniosków
 Również obserwując nastawienie inwestorów instytucjonalnych w Stanach Zjednoczonych, którzy praktycznie nie zauważyli listopadowej przeceny, a nawet jeśli, to zdołali utrzymać w ryzach swojenerwy, trudno jest obstawiać jakieś spektakularne wzrosty w najbliższych tygodniach
 Biorąc jednak pod uwagę historyczną sezonowość na rynkach akcji w USA wchodzimy właśnie
w statystycznie najlepszy okres dla indeksów akcji. Zarówno grudzień, jak i styczeń powinny, zgodnie z tradycyjnym wzorcem, zakończyć się wzrostami.Niestety kończący się właśnie rok
 uświadomił nam jak zwodnicze może być poleganie na analogiach do przeszłości. Dlatego pozostającumiarkowanym optymistą, zakładam, że rok 2011 będziemy kończyć na wyższych niż obecnie poziomach jednak w grudniu mogą nas jeszcze czekać różne perturbacje i chwile zwątpienia tak, jak to miało miejsce przed tegorocznym Świętem Dziękczynienia
.Niestety główny problem, który zaprzątał głowy inwestorów podczas wrześniowych i listopadowych spadków nie został rozwiązany. Europa nadal tonie i poza kolejnymi szczytami oraz apelami polityków nie bardzo jest widać perspektywę zakończenia tego kryzysu. Co gorsza, przedłużanie się politycznych targów oraz rozprzestrzenienie się „greckiej zarazy” na kolejne kraje strefy euro z Francją włącznie, zaczyna wywierać coraz większy wpływ na realną gospodarkę w Europie. Najlepiej widać to porównując ostatnie dane dotyczące aktywności ekonomicznej wśród przedsiębiorców na podstawie wskaźników PMI dla USA i Europy. Podczas gdy w Stanach Zjednoczonych sytuacja gospodarcza zdaje się stabilizować (choć przy niższym tempie wzrostu), to w krajach strefy euro kontynuowany jest trend kurczenia się gospodarki.
 W takich warunkach nie ma się co dziwić, że tematem numer jeden w światowych mediach stał się rychły upadek już nie tylko poszczególny państw, ale również wspólnej waluty i Strefy Euro.
 Na szczęście od ogłoszenia końca euro, do rzeczywistej porażki tego europejskiego eksperymentu droga może okazać się bardzo daleka tak, jak zapowiedzi upadku amerykańskiego dolara sprzed siedmiu lat nie oznaczały końca gospodarczej dominacji USA (okładka The Economist z grudnia 2004 roku).
Wydaje mi się, że podobnie jak pod koniec 2004 roku w przypadku dolara, tak obecnie w stosunku do euro plotki o rychłej śmierci wspólnotowej waluty nie potwierdzą się
 Biorąc pod uwagę sentyment rynków finansowych do euro oraz wielkość środków zainwestowanych przez inwestorów w grę przeciwko tej walucie, odwrócenie się negatywnej tendencji z listopada może nastąpić dość szybko .Ewentualna poprawa notowań euro do dolara mogłaby zbiec się w czasie z grudniowymi wzrostami na indeksach akcji.
W dłuższej perspektywie kluczowy dla Europy i euro jest sposób wyjścia z obecnych tarapatów oraz szybkość zastosowania odpowiedniej terapii. W mojej opinii są tylko dwa rozwiązania, które mogą stosunkowo szybko ograniczyć rozprzestrzenianie się kryzysu zaufania do instytucji państwowych i banków. Są to emisja euroobligacji oraz aktywna rola Europejskiego Banku Centralnego, na wzór banku Szwajcarii oraz FED-u. Niestety, pomimo coraz głośniejszego nawoływania do wprowadzenia tego typu rozwiązań, a także wysiłków Komisji Europejskiej starającej się tylnymi drzwiami wepchnąć pomysł Euroobligacji na agendę, Niemiecki rząd, z Kanclerz Merkel na czele, pozostaje nieprzejednany w swoim sprzeciwie dla wszelkich tego typu inicjatyw. Według słów Kanclerz Merkel euroobligacje „nie są ani potrzebne, ani właściwe” w obecnej sytuacji Wspólnoty. Zgodnie ze stanowiskiem Pani Kanclerz „byłby to absolutnie zły sygnał, żeby ignorować powstałe na rynkach finansowych różnice w oprocentowaniu obligacji”, a co gorsza „wspólne obligacje sprowadziłyby nas czyli Europę) do tej sytuacji jaka była przed kryzysem”. To prawda - euroobligacje zastopowałyby grę na rynkach wierzytelności poszczególnych państw, wyrównując rentowności pomiędzy krajami. A przecież tego chcemy. To znaczy - chcą tego wszyscy poza Niemcami, którzy ustami PhilippaRoesler’a, ministra gospodarki, stwierdzili, że „euroobligacje są złym pomysłem, ponieważ oznaczałyby wzrost rentowności niemieckich obligacji (i tym samych kosztów dla niemieckiego podatnika)”. To także jest prawdą, koszty odsetkowe w Niemczech poszłyby w górę. Jednak
podstawowe pytanie powinno być inne. Czy bez problemów w pozostałych krajach Unii nabywcy
obligacji niemieckich akceptowaliby zwrot niższy niż inflacja? Wydaje mi się, że nie. Dlatego
odwróciłbym argument stanowiska niemieckiego i postawił tezę, że Niemcy są nieuprawnionym
beneficjentem europejskiego kryzysu fiskalnego.
W tym miejscu warto się przez moment pochylić nad najnowsza historią gospodarczą Niemiec, która pozwoli nam zrozumieć opór przed wprowadzeniem tych kilku prostych rozwiązań i brnięcie w długotrwałe procesy naprawcze, reformujące finanse publiczne w Europie.
Nie tak dawno temu, bo w latach 2003-2004, gdy większość państw świata dynamicznie rozpoczynała kilkuletnią ekspansję ekonomiczną, Niemcy zostały w tyle nie potrafiąc rozruszać swojej gospodarki.
Rozwijały się gorzej od większości państw Europy, w tym od Włoch, które stanowią obecnie
największe zmartwienie strefy euro

Co gorsza, sytuacja na rynku pracy w Niemczech była bardzo słaba, zarówno obiektywnie, biorąc pod uwagę nominalny spadek liczby zatrudnionych Niemców, jak i relatywnie w stosunku do innych państw, które znajdują się obecnie w epicentrum światowego kryzysu zadłużeniowego
 O tym, że sytuacja ekonomiczno–społeczna w największej europejskiej gospodarce wyglądała
naprawdę źle najlepiej świadczy książka napisana w 2003 roku przez jednego z najbardziej cenionych niemieckich ekonomistów Hansa-Wernera Sinna, pod wielce mówiącym tytułem „ Czy można jeszcze uratować Niemcy”
W książce tej poruszanych jest wiele kwestii, które zdaniem autora miały istotny wpływ na znaczące pogorszenie się sytuacji gospodarczej w Niemczech, w porównaniu z ich europejskimi partnerami.
Obok kwestii imigracyjnych, wyzwań związanych z globalizacją, czy rolą związków zawodowych,
najważniejszym problemem, z którym musiała zmierzyć się dominująca gospodarka Europy był
przerost wydatków socjalnych w ramach tak zwanego państwa dobrobytu (welfare state).
Być może z obecnej perspektywy brzmi to wręcz bluźnierczo, ale na początku XXI wieku to nie Grecja czy Włochy były najbardziej znane ze szczodrości państwowej kasy. Krajem, który wydawał najwięcej swojego PKB na szeroko rozumiane programy socjalne oraz wynagrodzenia dla budżetówki były Niemcy. Tak, to właśnie państwo, które rzuca obecnie gromy na mieszkańców południa Europy oskarżając ich, poniekąd słusznie, o życie ponad stan, miało najbardziej rozbudowany system pomocy socjalnej.
Problemy nurtujące niemiecką gospodarkę dostrzegali nie tylko znani ekonomiści, ale także politycy, którzy, co trzeba docenić, z dużą determinacją i skrupulatnością przystąpili do reformowania systemu społeczno-ekonomicznego w Niemczech. Pomimo szerokiej fali protestów, która towarzyszyła wprowadzanym zmianom, przez kilka kolejnych lat zaczynając od 2004 roku, rząd Niemiec zdołał znacząco ograniczyć transfery publiczne, mając na celu zwiększenie konkurencyjności krajowej gospodarki
W wyniku przeprowadzonych reform wydatki budżetowe sektora publicznego w Niemczech
pozostały praktycznie na stałym poziomie przez kilka lat, podczas gdy dynamiczny wzrost PKB w latach 2005-2007 spowodował silny napływ dochodów do państwowej kasy. Dzięki działaniom rządu z jednej strony, oraz świetnej koniunkturze w światowej gospodarce z drugiej, stan finansów publicznych u naszego zachodniego sąsiada zdecydowanie poprawił się. Dopiero recesja z lat 2008-2009 wywróciła ten stan do góry nogami. Dynamiczny spadek PKB wywołał zarówno zmniejszenie dochodów budżetowych jak i spowodował wiele inicjatyw rządowych mających na celu rozruszanie gospodarki poprzez zwiększenie wydatków państwowych

 Zachęcona przykładem płynącym z Niemiec, większość pozostałych gospodarek euro strefy
zareagowała na ostatnią recesję i spadek przychodów podatkowych wzrostem wydatków
publicznych. Jednak żadne z tych państw nie przeprowadziło w czasie poprzedniego spowolnienia reform systemu finansów publicznych, dlatego ich możliwości finansowego wsparcia dla gospodarki były bardzo ograniczone
Dodatkowo ich deficyt budżetowy oraz zadłużenie wzrosło w spektakularny sposób, doprowadzając do obecnego kryzysu zaufania w sferze finansów publicznych większości państw Europy. Podczas gdy niemiecki bilans finansowy jest podobny do tego z początku nowego wieku, deficyty innych krajów strefy euro przekroczyły poziomy z poprzedniego spowolnienia

Zaledwie w ciągu siedmiu lat role się odwróciły. Obecnie przedmiotem dysertacji uczonych ekonomistów jest pytanie: czy można jeszcze uratować Grecję, Włochy itd.?
Biorąc pod uwagę własne doświadczenia Niemcy chcą wymusić na pozostałych członkach wspólnoty przeprowadzenie analogicznych reform, jakie stały się ich udziałem w poprzedniej dekadzie
W taki sposób można, moim zdaniem, wytłumaczyć postawę rządu Niemiec w czasie ostatniego kryzysu. Chociaż generalna koncepcja uzdrowienia finansów publicznych przez cięcia w wydatkach socjalnych jest jak najbardziej słuszna, to jednak implementacja niemieckiej terapii w innych europejskich państwach w dzisiejszych warunkach może nie zakończyć się tak spektakularnym sukcesem jak u naszego zachodniego sąsiada. Można wyróżnić trzy podstawowe czynniki, które zagwarantowały sukces niemieckich reform, których jednocześnie brakuje obecnie. Po pierwsze jest to struktura gospodarki Niemiec, bazująca na eksporcie (ponad 40% PKB) w przeciwieństwie do reszty Europy (niewiele ponad 20% PKB). Wzrost konkurencyjności eksportu dzięki relatywnemu zmniejszeniu kosztów pracy przy istnieniu wspólnej waluty umożliwił największej gospodarce Europy dynamiczny wzrost produkcji nakierowanej na zagranicznego odbiorcę
Po drugie, cały świat przeżywał w latach 2006-2007 znaczący wzrost gospodarczy, którym zaraził niemiecką machinę przemysłową. Po trzecie, ale równie ważne, rynki finansowe dały Niemcom czas na dostosowanie gospodarki i na to żeby uwidoczniły się efekty reform. Nie zadawano sobie pytania o wypłacalność Niemiec i nie rosło oprocentowanie ich obligacji, wręcz przeciwnie utrzymywało się na relatywnie niskim poziomie, np. w porównaniu z wierzytelnościami USA
Żaden z tych trzech elementów nie występuje obecnie, przez co pójście drogą wskazaną siedem lat temu przez Niemcy jest bardzo utrudnione. Dlatego wydaje mi się, że rząd Kanclerz Merkel ugnie się przed presją reszty Europy i spróbuje złagodzić południowym krajom Strefy Euro, trud reformowania gospodarek, umożliwiając im tańsze rolowanie długów. Oczywiście nie ma nic za darmo, ale to już zupełnie inna historia.

Kontrakty futures

Kontrakty futures

Kontrakt terminowy (futures) jest niczym innym jak umową między dwiema stronami, z której jedna zobowiązuje się do nabycia, a druga do sprzedaży w ściśle określonym przyszłym terminie i po ściśle określonej w momencie zawierania kontraktu cenie, w określonej ilości wystandaryzowanego instrumentu bazowego lub też dokonania równoważnego rozliczenia finansowego.

Instrumentami bazowymi mogą być papiery wartościowe, kursy walut, poziom stóp procentowych, indeksy giełdowe, towary lub inne instrumenty terminowe, czyli instrumenty stanowiące pokrycie dla szczególnych praw z papierów wartościowych.
Zakup lub sprzedaż kontraktu na giełdzie nosi nazwę otwarcia pozycji. Jeśli kupujemy kontrakt futures mówimy, że otwieramy długą pozycję (future long). Sprzedaż kontraktu terminowego określa się jako otworzenie krótkiej pozycji (future short). Aby sprzedać kontrakt futures nie trzeba go wcześniej posiadać w odróżnieniu na przykład od rynku akcji, gdzie aby sprzedać akcje należy je wcześniej posiadać lub w przypadku gry na krótko, pożyczyć od brokera. Jeśli inwestor pragnie wycofać się z inwestycji w dany kontrakt, musi zająć pozycję przeciwstawną, co oznacza sprzedaż takiej samej ilości kontraktów o tym samym terminie wygaśnięcia (w przypadku wcześniejszego zajęcia pozycji długiej) lub zakup takiej samej ilości kontraktów (w przypadku uprzedniego zajęcia pozycji krótkiej).
Wszystkie kontrakty terminowe dostępne na giełdzie mają szczegółowo określone następujące cechy:

• termin wygaśnięcia danego kontraktu. Do oznaczania miesięcy stosuje się specjalne symbole literowe:
  • H - marzec
  • M - czerwiec
  • U ? wrzesień
  • Z - grudzień
  • FW20Z09 będzie oznaczać kontrakt terminowy (F) na indeks WIG20 (W20) wygasający w grudniu (Z) 2009 roku
• minimalny ruch o jaki może zmieniać się cena kontraktu w czasie sesji giełdowej oraz wartość tej minimalnej zmiany. Najmniejsza zmiana ceny (tik) kontraktów na indeks WIG20 to 1 punkt. Ten punkt jest dla inwestora "wart" 10 zł
• wielkość kontraktu. W przypadku kontraktów towarowych może być to np. 1000 baryłek, zaś w przypadku kontraktów na akcje ? 100 sztuk akcji. Bardziej skomplikowana jest sytuacja w odniesieniu do giełdowych. Ponieważ nie można kupić ani sprzedać jakiejś liczby indeksów wprowadzono pojęcie ?mnożnika" ? wartości o jaką należy pomnożyć indeks, by znać jego wielkość. Indeks WIG20 - wynosi np. 2100 pkt, ale ponieważ kontrakt na ten indeks (FW20) wykorzystuje mnożnik x 10 zł, oznacza to że wartość tego kontraktu wynosi 21 000 zł.

Bardzo ważną cechą kontraktów terminowych, odróżniających je od innych instrumentów rynku kasowego, jest istnienie początkowego depozytu zabezpieczającego (initial margin). Jest to kwota (liczona jako procent od wartości kontraktu), jaką inwestor musi wnieść na rachunek w biurze maklerskim by otworzyć pozycję. Nie trzeba zatem pokrywać całej wartości inwestycji, tylko pewną jej część (ok 5 -8 %) . W ten sposób wykorzystuje się zjawisko dźwigni finansowej , która z jednej strony zwielokrotnia zyski, ale z drugiej strony - także ewentualne straty. Obok początkowego depozytu zabezpieczającego istnieje również depozyt minimalny (rozliczeniowy - maintenance margin) który określa poziom niezbędny do utrzymania danego kontraktu. Każda transakcja nie zamknięta w danym dniu jest rozliczana według dziennego kursu rozliczenia. Oznacza to, że codziennie rachunek inwestora jest obciążany bądź na jego rachunek jest przelewana odpowiednia kwota. Operacja ta nosi nazwę równania do rynku (marking to market) i polega na sprawdzaniu, czy depozyty zgromadzone na rachunkach inwestycyjnych są wystarczające w stosunku do aktualnej sytuacji rynkowej. W sytuacji, gdy wartość depozytu spadnie poniżej wartości minimalnej, inwestor jest wzywany przez biuro maklerskie do uzupełnienia depozytu (margin call), jeśli tego nie zrobi, jego pozycja zostanie automatycznie zamknięta.
Staraj się nie dopuścić do sytuacji, w której na rachunku masz wyłącznie kwotę wystarczającą na pokrycie depozytu. Jeśli środki na rachunku będą wyższe, makler automatycznie będzie uzupełniał wielkości depozytów. Oczywiście w sytuacji, gdy zależy ci na utrzymaniu danej pozycji.

Kontrakty CFD

Kontrakty CFD 

 

CFD ( Contracts For Difference - kontrakty na różnice kursowe) to rodzaj umowy, której przedmiotem jest wymiana kwoty pieniężnej równej różnicy pomiedzy ceną otwarcia a ceną zamknięcia pozycji. Zamiast kupna lub sprzedaży instrumentu bazowego zawierana jest transakcja z podmiotem świadczącym usługi w zakresie obrotu CFD.

Instrument ten został wymyślony przez niezależny dom maklerski Smith New Court na początku lat 90. Pierwszym odbiorcami tego instrumentu były fundusze hedging'owe. Jednak boom na rynku usług internetowych spowodował rozpowszechnienie tego narzędzia. Kontrakt różnic kursowych pozwala na zarabianie zarówno na spadkach, jak i na wzrostach cen poszczególnych instrumentów finansowych czy walut. W swojej konstrukcji są to instrumenty zbliżone do kontraktów futures. W porównaniu z kontraktami terminowymi są instrumentem bardziej elastycznym, ponieważ kontrakty CFD nie posiadają określonego terminu wygaśnięcia, można również swobodnie kształtować wielkość dokonywanej transakcji.
Gama instrumentów, z którymi CFD są powiązane, jest dużo większa niż dla kontraktów terminowych i obejmuje między innymi waluty, akcje, towary i indeksy. W przypadku kontraktów terminowych klient płaci prowizję zależną od ilości kupionych/sprzedanych kontraktów. Handlując kontraktami różnic kursowych, inwestor teoretycznie nie płaci prowizji, ale koszty transakcyjne wynikają ze sposobu kwotowania CFD. Instytucja finansowa podaje cały czas ceny kupna i sprzedaży tego instrumentu, różnica pomiędzy cenami kupna i sprzedaży to tzw. "spread". Wartość spreadu jest dla inwestora kosztem transakcyjnym.
Tak jak większość instrumentów pochodnych, kontrakty różnic kursowych (CFD) pozwalają na wykorzystanie efektu dźwigni finansowej. Aby dokonać transakcji na CFD dotyczącej określonej ilości instrumentu bazowego, inwestor nie musi posiadać całej kwoty transakcji. Wystarczy wniesienie przez niego depozytu w wysokości od 1 do 10% wartości nominalnej kontraktu. Depozyt w wysokości 2% całej kwoty kontraktu oznacza wykorzystanie 50-krotnej dźwigni finansowej. W takim przypadku 1% zmiana ceny instrumentu bazowego wywoła 50% zmianę wartości początkowej wniesionego depozytu. Kontrakty CFD są sposobem na przeprowadzanie transakcji na rynkach finansowych całego swiata bez konieczności bezposredniego kupowania oraz sprzedawania aktywów.
Należy oczywiście mieć świadomość, że CFD jak i wszystkie derywaty to instrumenty inwestycyjne podwyższonego ryzyka, o symetrycznym profilu wypłaty - tzn. zysk jednej strony, to strata drugiej. Są, więc ofertą dla osób, które mają doświadczenie z rynku kasowego. Duże zmienności, wspomagane dźwignią finansową to propozycja dla inwestorów świadomych - i przede wszystkim odpornych psychicznie. Duże zyski, ale i duże ryzyko. Do pozytywów należy zaliczyć niewątpliwie wysoką płynność tych instrumentów, co pozwala na szybkie wejście lub wyjście z rynku. Zapewne "nocne" Marki docenią to, że handel odbywa się na ogół przez 24 godziny na dobę.

Jak działa dźwignia finansowa?

Jak działa dźwignia finansowa?

Podstawowym celem dźwigni finansowej jest zwiększenie wahań zysku(straty) przy obracaniu instrumentami o małej zmienności kursu. Na przykład zmiany kursów walutowych wynoszą często zaledwie ułamki procenta dziennie. Taka zmienność nie daje graczom nadziei na odpowiednio duże zyski (a przy okazji straty). Brokerzy umożliwili więc inwestorom otwieranie pozycji o wartości wielokrotnie przekreczającej stan ich rachunków.

Jak działa dźwignia finansowa:

• zajmujemy długą pozycję, kupując jeden kontrakt po cenie 2000 pkt. (wartość kontraktu 20 000 zł, płacimy depozyt w wysokości 2000 zł), kurs kontraktu rośnie do poziomu 2100 pkt. (wartość kontraktu zwiększa się do 21 000 zł). Choć cena kontraktu zwiększyła się o 100 pkt., to jego wartość wzrosła 1000 zł. Wzrost wartości to zysk, który osiągamy. Wynik: zarobiliśmy 1000 zł inwestując 2000 zł - zysk 50%.
• zajmujemy krótką pozycję, sprzedając jeden kontrakt po cenie 2000 pkt. (wartość kontraktu 20 000 zł, płacimy depozyt w wysokości 2000 zł), kurs rośnie do poziomu 2100 pkt. (wartość kontraktu zwiększa się do 21 000 zł). Choć cena kontraktu zwiększyła się o 100 pkt., to jego wartość wzrosła 1000 zł. Wzrost wartości to strata dla otwartej krótkiej pozycji, którą osiągamy. Wynik: straciliśmy 1000 zł inwestując 2000 zł ? strata wynosi 50%.

Dźwignia finasowa (inaczej lewar) to w gruncie rzeczy gra za pożyczone pieniądze. Ponieważ dźwignia lewaruje prowizje, a więc i zyski brokera, pożyczając pieniądze na grę na giełdzie zamiast samemu grać, broker ma stały, nieobjęty ryzykiem dochód. Ryzyko jest w całości przerzucone na gracza, a im większa dźwignia, tym większe ryzyko. Wiedząc o tym powinniśmy starać się nie zbliżać do granicy maksymalnej dopuszczalnej dźwigni. Nigdy nie ryzykuj wiecej niż jesteś gotów stracic...

Day Trading: Metoda CTOD

Day Trading: Metoda CTOD

CTOD - critical time of day jest jedną z najbardziej interesujących metod inwestowania jednosesyjnego (Day Trading). Została opracowana przez Jake'a Bernsteina pod koniec lat siedemdziesiątych ub wieku i do dnia dzisiejszego w zasadzie się nie zmieniła co dobrze świadczy o jej skuteczności. Jest prosta i łatwa w stosowaniu, lecz wymaga od inwestora aktywnego uczestnictwa w rynku oraz śledzenia cen na interwale 5-cio minutowym.

CTOD nie jest sytemem inwestycyjnym, choć wykazuje cechy systemu i da się w ten sposób zastosować.
Podstawowa metodologia i procedury stosowania CTOD wyglądają następująco:
Na wykresie w skali 5-cio minutowej nanosimy najwyższy oraz najniższy poziom zamknięcia 5-cio minutowej świeczki w pierwszych dwóch godzinach sesji. Uwaga! Należy uwzględniać ceny zamkniecia 5-cio minutowych świeczek a nie ceny maksymalne lub minimalne. Najwyższa zarejestrowana cena zamknięcia jest traktowana jako poziom generujący sygnał kupna L (po przebiciu w górę), a najniższa cena zamknięcia - jako poziom generujący sygnał sprzedaży S (po przebiciu w dół).
Przebicie poziomu w górę i sygnał kupna L ma miejsce wówczas, gdy cena zamknięcia 5-cio minutowej świeczki jest wyższa od najwyższej ceny zamknięcia z pierwszych 2 godzin sesji. Należy wówczas kupować PCR (po cenie rynkowej), ustawiając równocześnie zlecenie Stop loss np. 2 punkty poniżej najniższej ceny zamknięcia z pierwszych 2 godzin sesji.

Przebicie poziomu w dół i sygnał sprzedaży S ma miejsce wówczas, gdy cena zamknięcia 5-cio minutowej świeczki jest niższa od najniższej ceny zamknięcia z pierwszych 2 godzin sesji. Należy wówczas otwierać pozycje krótkie PCR (po cenie rynkowej), ustawiając jednocześnie zlecenie Stop loss np. 2 punkty powyżej najwyższej ceny zamknięcia z pierwszych 2 godzin sesji.

Pozycje zostaną zamknięte na koniec sesji albo w wyniku zrealizowania zlecenia Stop loss lub Trailing stop.
Metoda CTOD może dać w ciągu sesji jeden sygnał kupna lub jeden sygnał sprzedaży albo nie dać ich wcale.
W inwestowaniu przy użyciu metody CTOD chodzi o to, aby zrealizować zyski w takim momencie, w którym rynek ma jeszcze mozliwość kontynuacji ruchu, a jednocześnie dać rynkowi miejsce do kontynuacji tego ruchu. Otwieranie pozycji na kilku kontraktach pozwala na maksymalne wykorzystanie metody CTOD. Jeśli np. otworzymy pozycję na 2 kontraktach, będziemy mogli zamknąć jeden kontrakt z zyskiem na silnym ruchu, a drugi pozostawimy otwarty w oczekiwaniu na kontynuację ruchu. CTOD najlepiej sprawdza się na rynkach aktywnych, na których w trakcie sesji występują duże ruchy cen. Można do nich zaliczyć rynki kontraktów terminowych na indeksy Wig20 i S&P500 oraz rynki walutowe.
Zapamietaj: podczas korzystania z metody CTOD zawsze uwzględniaj ceny zamkniecia 5-cio minutowych świeczek a nie ceny maksymalne lub minimalne.

Rodzaje zleceń giełdowych

Rodzaje zleceń giełdowych

Złożenie odpowiedniego rodzaju zlecenia jest dla inwestora równie istotne co sama decyzja o wejsciu na rynek. Zlecenie jest bowiem narzędziem, które zadecyduje o momencie i poziomie na jakim zajmiemy pozycję na rynku. Złozenie zlecenia po cenie rynkowej zamiast np. zlecenia stop może doprowadzić do zawarcia transakcji po niekorzystnej cenie i utraty części kapitału lub zaprzepaszczenia okazji do zysku.

Rodzaj składanego zlecenia zależy od tego jaki cel chcemy osiagnąć wykorzystując dany wskaźnik wejścia(wyjscia) lub system transakcyjny. Poszczególne typy zleceń stworzono aby pomnożyc pieniądze, a nie po to by je tracić. Aby odpowiednio wykorzystać różnorodność zleceń należy poznać ich rodzaje i orientować się, kiedy składać zlecenia danego typu.
Rodzaje zleceń:

• Zlecenie z limitem ceny
• PCR
• PCRO
• PKC
• Zlecenia Stop
• Stop limit
• Stop loss
• Zlecenie OCO
• Główne i zależne
• Automatyczny Trailing Stop

Zlecenie z limitem ceny
Skladając zlecenie "z limitem ceny" inwestor dokładnie określa kurs po jakim chce zawrzeć transakcję. W przypadku zlecenia kupna limit to maksymalna cena po jakiej inwestor skłonny jest nabyc dany instrument. W zleceniu sprzedaży limit określa minimalną cenę po jakiej godzi się sprzedać okreslony instrument.

• cena określana w złotych: akcje, prawa poboru, prawa do akcji, certyfikaty inwestycyjne, opcje akcyjne, kontrakty terminowe na akcje i kursy walut
• cena określana w punktach: kontrakty terminowe na indeksy giełdowe, opcje indeksowe
• cena określana w procentach wartości nominalnej: obligacje skarbowe i obligacje przedsiębiorstw

Zlecenia po cenie rynkowej PCR
Składając zlecenie PCR inwestor chce nabyć lub sprzedać dany instrument po najlepszej cenie jaka jest aktualnie dostępna na rynku i zgadza się, żeby jego zlecenie mogło nie zostać zrealizowane w całości. Jeżeli zlecenie nie zostanie zrealizowane w całości, pozostała część stanie się w arkuszu zleceniem z limitem równym ostatniej zawartej transakcji. Zlecenia PCR mogą być składane wyłącznie w trakcie notowań ciągłych, za wyjątkiem okresu równoważenia rynku. Są realizowane natychmiast po ich złożeniu, po najlepszej cenie, jaką można aktualnie uzyskać na rynku, czyli po cenie najlepszego oczekującego w arkuszu zlecenia przeciwnego. Zlecenie PCR nie zostanie przyjęte przez system, jeżeli po przeciwnej stronie w arkuszu zleceń nie będzie żadnego zlecenia przeciwstawnego z limitem ceny.
Zlecenie po cenie rynkowej na otwarcie PCRO
Zlecenie składane przez inwestora, który jest zainteresowany zawarciem transakcji po kursie ustalonym na otwarciu bądź zamknięciu notowań ciągłych lub na fixingu w notowaniach jednolitych. Podobnie jak PCR, także zlecenie PCRO, nie musi być zrealizowane w całości, a niezrealizowana jego część stanie się zleceniem z limitem ceny równym odpowiednio: kursowi otwarcia, kursowi zamknięcia, kursowi jednolitemu lub kursowi określonemu w wyniku równoważenia rynku. Składając zlecenie PCRO inwestor powinien pamiętać, że nie może ono zawierać dodatkowych warunków: limitu aktywacji, wielkości minimalnej i wielkości ujawnianej. Dla składającego ważne jest także to, że zleceń PCRO nie można modyfikować w fazie interwencji. Inwestor, który zdecyduje się złożyć zlecenie PCRO musi także być świadomy, że jego zlecenie wpływa na ustalenie kursu.
Zlecenie po każdej cenie PKC
Zlecenie skladane przez inwestora, któremu zależy przede wszystkim na szybkim zawarciu transakcji i nie chce ryzykować, że jego zlecenie nie zostanie zrealizowane w całości,a jednocześnie akceptuje cenę, która jest aktualnie dostępna na rynku. Zlecenie PKC musi być wykonane w całości choćby w kilku transakcjach i jest realizowane bezpośrednio po przyjęciu na giełdę (jest realizowane jako pierwsze przed wszystkimi innymi). Cena realizacji każdej części zlecenia może być różna. Jeśli np zamierzamy sprzedać PKC 5 kontraktów na Wig20, a po stronie kupna znajdują się następujące oferty: 1 po 2100, 2 po 2099, 5 po 2098, to zlecenie sprzedaży PKC pięciu kontraktów zostanie zrealizowane następująco: 1 po 2100, 2 po 2099 i 2 po 2098 (łącznie 5 kontraktów). Złożenie dużego zlecenia tego typu może doprowadzić do znaczącej nierównowagi rynku - wyczyści czekające oferty, aż zostanie zrealizowane. Jeśli podczas notowań ciągłych zlecenie PKC nie może być zrealizowane w całości (w arkuszu nie ma zleceń przeciwstawnych z limitem ceny zapewniających jego pełną realizację), wówczas jest ono anulowane i rozpoczyna się proces równoważenia rynku.
Zlecenie Stop limit
Składajac takie zlecenie inwestor określa dwa limity: limit aktywacji - czyli poziom kursu na rynku, po przekroczeniu którego jego zlecenie "uaktywni się" oraz limit, po którym jego zlecenie może zostać zrealizowane. Do momentu "uaktywnienia" zlecenie nie jest widoczne, lecz przechowywane jest przez system w osobnym arkuszu zleceń. Po uaktywnieniu zlecenie Stop Limit staje się zwykłym zleceniem z limitem. W przypadku zlecenia Stop limit kupna limit aktywacji musi być większy lub równy od kursu ostatniej transakcji, a limit realizacji musi być większy lub równy od limitu aktywacji. Przy zleceniu Stop limit sprzedaży limit aktywacji musi być mniejszy lub równy od kursu ostatniej transakcji, a limit realizacji mniejszy lub równy od limitu aktywacji.
Przyklad: kupno 3 kontraktów na WIG20, stop 2100, limit 2110 oznacza, że chcemy kupić 3 kontrakty jeśli cena osiągnie poziom 2100 pkt, ale nie więcej niż 2110 pkt.
Zlecenie Stop loss
Zlecenie składane najczęściej w celu ochrony kapitału. W przypadku zlecenia typu Stop loss inwestor określa tylko limit aktywacji. Po pokonaniu poziomu stop określonego w zleceniu jako "limit aktywacji" staje się ono zwykłym zleceniem PKC i zostaje jak najszybciej i w całości realizowane. Złożenie dużego zlecenia tego typu może doprowadzić do znaczącej nierównowagi rynku - wyczyści czekające oferty, aż zostanie zrealizowane.
Zlecenie OCO - Order Cancels Order
Zlecenie używane do kontroli otwartych pozycji oraz realizacji strategii inwestycyjnych. Jest skladane przez inwestora, który chce ograniczyć ewntualne straty oraz ustawić poziom realizacji zysku. W zleceniu tym wystawiane są jednocześnie: zlecenie obronne - Stop loss z limitem aktywacji oraz zlecenie wzięcia zysku (Take profit) - zwykłe zlecenie z limitem ceny. Ponieważ oba zlecenia są ze sobą powiązane, kiedy jedno z nich zostaje aktywowane, drugie jest automatycznie anulowane. Tym samym inwestor nie musi pamiętać o anulowaniu zlecenia - ma pewność, że drugie zlecenie nie otworzy nowej pozycji.
Zlecenie dostępne jest tylko na niektórych platformach transakcyjnych.
Zlecenie Główne i zależne
Zlecenie używane do realizacji strategii inwestycyjnych oraz określania juz w momencie wejścia na rynek poziomów realizacji zysku oraz strat. W zleceniu tym wystawiamy równoczesnie zlecenie główne oraz dwa zlecenia zależne. Zlecenie główne, służące otwarciu pozycji to np. zlecenie z limitem ceny lub zlecenie typu Stop loss. Zlecenia zależne, służące zamknieciu pozycji to np. zlecenie obronne - Stop loss oraz zlecenie wzięcia zysku (zlecenie z limitem ceny). Zlecenia zależne uaktywniają się dopiero z chwilą realizacji zlecenia głównego. Zlecenia zależne mogą być spięte w parę OCO.
Zlecenie dostępne jest tylko na niektórych platformach transakcyjnych.
Automatyczny Trailing stop
Zlecenie używane do zabezpieczania zysku z transakcji oraz ograniczania strat. Ruchomy stop (Trailing stop) jest narzędziem do podążania za trendem. Zlecenie to jest wystawiane przez inwestora, który nie potrafi sprecyzować poziomu wziecia zysku, a nie chce przedwcześnie zamknąć pozycji. Trailing stop działa jak normalny Stop loss, z tym że jego poziom zmienia się wraz ze zmianą ceny, podążając za kursem w ustalonej wcześniej odległosci. Zaletą jest brak koniecznosci ręcznego anulowania i przesuwania zleceń.
Zlecenie dostępne jest tylko na niektórych platformach transakcyjnych.
Źle złożone zlecenie na złym rynku moze Cię drogo kosztować i choć strata pieniedzy to również nauka, to jednak czasami bywa zbyt bolesna.

Day Trading: System luk otwarcia

Day Trading: System luk otwarcia

Ponieważ wielu graczy z zamiłowaniem uprawia jednosesyjne zabawy, więc dzisiaj ponownie Jake Bernstein i jego techniki day tradingu :) Tym razem weźmiemy na tapetę System luk otwarcia (Gap open oraz Delayed gap open) -  jedną z najciekawszych technik wspomagających inwestowanie jednosesyjne.

Jej niewątpliwa zaleta to fakt, iż wymaga poświęcenia jej mniejszej uwagi niż jakikolwiek inny system, a przy tym sprawdza się doskonale w wychwytywaniu istotnych dziennych ruchów cen. Trzeba oczywiście mieć świadomość, że technikę tę należy stosować głównie na rynkach wykazujących duże wachania w obrębie jednej sesji. Należą do nich między innymi kontrakty terminowe na indeks Wig20, S&P500, Dax, rynki walutowe oraz kontrakty terminowe na ropę naftową i metale szlachetne.
Dane historyczne dowodzą, że największe dzienne ruchy cen mają miejsce po wzrostowych lub spadkowych lukach otwarcia, zwłaszcza jeżeli są one poprzedzone przez ważne wiadomości lub raporty makroekonomiczne. Warto również przyglądać się kierunkom ruchu rynku przed luką. Jeśli bowiem rynek przez dłuższy czas zniżkuje, a spadkową lukę otwarcia poprzedzają niekorzystne informacje to generowany sygnał jest dokładniejszy i oferuje wyższy potencjał zysku. Z drugiej zaś strony, wzrostowa luka otwarcia powstająca w trendzie wzrostowym i w reakcji na korzystne wiadomości, pozwala osiągnąć spore zyski przy stosunkowo niskim poziomie ryzyka. Dlatego warto uważnie przyglądać się rynkom, poszukując luk otwarcia występujących po opublikowaniu korzystnych lub niekorzystnych informacji.
Na wstępie należy zdefiniować samo pojęcie luki otwarcia: Luka otwarcia pojawia się wówczas, gdy dzisiejsza cena otwarcia jest wyższa od wczorajszej ceny maksmalnej lub niższa od wczorajszej ceny minimalnej.
Wyjaśnijmy to sobie na następującym przykladzie:
Dzisiejszy kurs kontraktu FW20 kształtował się pomiedzy 2736 a 2762 pkt. Jeśli na następnej sesji cena otwarcia przekroczy 2762 pkt, różnica pomiędzy tą (wyższą) ceną otwarcia a dzisiejszą ceną maksymalną tworzy na wykresie wzrostową lukę otwarcia. Jeśli natomiast cena otwarcia sesji będzie niższa niż 2736 pkt (czyli od dzisiejszego minimum) to wówczas powstanie na wykresie spadkowa luka otwarcia.
Zasady inwestowania na podstawie luk:
Stosując technikę luk otwarcia będziemy posługiwali się dwoma rodzajami sygnałów generowanych przez system: sygnałem luki otwarcia (gap open, GO) oraz opóźnionym sygnałem luki otwarcia (delayed gap open, DGO).
Sygnał kupna (GO) powstajacy przy luce spadkowej:
Spadkowa luka otwarcia, powstała na przyklad w reakcji na niekorzystne wiadomości, stwarza okazję do zajęcia długiej pozycji. Pierwszym warunkiem wygenerowania ewentualnego sygnału kupna jest pojawienie się na wykresie spadkowej luki otwarcia. Należy wówczas złożyć zlecenie kupna, które zrealizuje się gdy tylko rynek zawróci i przebije od dołu poziom minimum z poprzedniej sesji o 2 punkty (wartość ta dotyczy kontraktu na indeks wig20, w przypadku innych instrumentów pochodnych wartości będą inne).


Sygnał sprzedaży (GO) powstający przy luce wzrostowej:
Luki otwarcia powstałe w wyniku wzrostu cen dają okazję do krotkiej sprzedaży w obrebie danej sesji. Pojawienie się na wykresie wzrostowj luki otwarcia jest pierwszym warunkiem wygenerowania ewentualnego sygnału sprzedaży. Należy wówczas złożyć zlecenie sprzedaży, które zrealizuje się gdy rynek zawróci i przebije od góry poziom wczorajszego maksimum o 2 punkty. Jeśli zatem po otwarciu ceny zaczną spadać i zejdą o 2 punkty poniżej maksimum z poprzedniego dnia, inwestor otworzy krótką pozycję.

Bezpośrednio po wejściu na rynek należy podjąć dwie decyzje. Pierwszą jest określenie poziomu zlecenia zabezpieczającego (Stop loss). Na początku można złożyć zlecenie o kilka punktów (np. 2) poniżej minimum (dla pozycji długiej) lub powyżej maksimum (dla pozycji krótkiej) z dnia w którym zrealizowało się zlecenie kupna. Można też złożyć zlecenie stop loss na konkretną kwotę (wynikającą bezpośrednio z zasad zarządzania ryzykiem i dopuszczajacym ewentualną stratę z góry określonej kwoty). Jeśli pozycja zaczyna przynosić zysk wówczas należy ustawić zlecenie zabezpieczające na poziomie, który gwarantuje pokrycie prowizji oraz niewielki zysk. Dzięki temu, jeśli rynek zawróci, inwestor zamknie pozycje nie tracąc pieniędzy. W przypadku natomiast, gdy rynek podąża nadal we właściwym kierunku, można stosować Trailing stop lub zamykać pozycje na koniec sesji.
Opóźnione sygnały generowane przez luki otwarcia (delayed gap open - DGO)
Od czasu do czasu na rynku tworzy się wyjątkowo duża luka otwarcia. W takich wypadkach, aby wygenerować sygnały opisane powyżej (GO), rynek musi wykonać duży ruch - w górę po luce spadkowej, lub w dół po luce wzrostowej. Zanim więc sygnał zostanie wygenerowany, inwestorowi może umknąć spora część potencjalnego zysku. Aby temu zaradzić należy stosować metodę opóźnionego sygnału luki otwarcia (DGO), która ma na celu szybsze wygenerowanie sygnału wejścia.
Opóźniony sygnał kupna (DGO) po pojawieniu się spadkowej luki otwarcia:
Gdy na wykresie pojawi się spadkowa luka otwarcia, należy wówczas złozyć zlecenie kupna 2 punkty powyżej minimum z poprzedniej sesji (podobnie jak w podstawowej metodzie GO). Jeśli po upływie godziny od rozpoczęcia sesji zlecenie kupna nie zostanie zrealizowane, trzeba porównać cenę bieżącą z ceną otwarcia sesji. Jeśli cena bieżąca jest wyższa od ceny otwarcia, należy złożyc zlecenie kupna po aktualnej cenie (PCR). Jeśli zaś cena na koniec pierwszej godziny sesji jest niższa od ceny otwarcia, inwestor powinien złożyć zlecenie kupna 2 punkty powyżej aktualnego maksimum sesji.


Opóźniony sygnał sprzedaży (DGO) po pojawieniu się wzrostowej luki otwarcia:
Gdy na wykresie pojawi się wzrostowa luka otwarcia, należy złozyć zlecenie sprzedaży 2 punkty poniżej maksimum z poprzedniej sesji (podobnie jak w podstawowej metodzie GO). Jeśli po upływie godziny od rozpoczęcia sesji zlecenie nie zostanie zrealizowane, trzeba porównać cenę bieżącą z ceną otwarcia sesji. Jeśli cena bieżąca jest niższa od ceny otwarcia, należy złożyc zlecenie sprzedaży po cenie rynkowej (PCR). Jeśli zaś cena na koniec pierwszej godziny sesji jest wyższa od ceny otwarcia, inwestor powinien złożyć zlecenie sprzedaży 2 punkty poniżej aktualnego minimum sesji.

Tak jak w przypadku metody GO, bezpośrednio po wejściu na rynek metodą DGO należy określić poziom zlecenia zabezpieczającego (Stop loss). Na początku można złożyć zlecenie o kilka punktów (np. 2) poniżej minimum (dla pozycji długiej) lub powyżej maksimum (dla pozycji krótkiej) z dnia w którym zrealizowało się zlecenie kupna. Można też złożyć zlecenie stop loss na konkretną kwotę (wynikającą bezpośrednio z zasad zarządzania ryzykiem i dopuszczajacym ewentualną stratę z góry określonej kwoty). Jeśli pozycja zaczyna przynosić zysk wówczas należy ustawić zlecenie zabezpieczające na poziomie, który gwarantuje pokrycie prowizji oraz niewielki zysk. Dzięki temu, jeśli rynek zawróci, inwestor zamknie pozycje nie tracąc pieniędzy. W przypadku natomiast, gdy rynek podąża nadal we właściwym kierunku, można stosować Trailing stop lub zamykać pozycje na koniec sesji.
Przesunięty o godzinę sygnał generowany przez lukę otwarcia (DGO) pozwala na szybsze wejście na rynek w porównaniu z normalnymi sygnałami opartymi na lukach (GO). Należy stosować tę metodę wtedy, gdy otwarcie sesji nastąpilo po bardzo dużej luce. Należy jednak pamiętać, że DGO wymaga odczekania jednej godziny od rozpoczęcia sesji.
Choć opisane wyżej techniki są łatwe do zrozumienia i zastosowania, to wymagają jednak nabycia pewnego doświadczenia. Nim zacznie się ich używać, należy zatem na wykresach historycznych poszukać i zaznaczyć sygnały generowane przez luki otwarcia, aby samemu przekonać się o ich efektach i skuteczności. Każdy kto zamierza inwestować, opierając się na lukach, musi być dobrze zorganizowany, przeglądać uważnie otwarcia na rynkach, szukać luk i składać zlecenia. Jeśli się tego nie zrobi, opisywana metoda nie zadziała.
I na zakończenie jeszcze drobna uwaga: lukę możesz wykorzystać tylko wtedy, gdy natychmiast po wystąpieniu sygnału otworzysz pozycję. Jeśli otworzysz pozycję zbyt późno to "po ptokach" - straciłeś okazję do osiągnięcia zysku :)
P.S. Właśnie widzę, że dzisiejsza (a w zasadzie to już wczorajsza hehe) sesja na S&P500 była modelowym przykładem do zastosowania tej metody. Niskie otwarcie 1293,43 (reakcja na wydarzenia w Japonii) przy wczorajszym minimum 1294,21 i już mamy spadkową lukę otwarcia. Po kilku minutach sygnał kupna i prawie do końca sesji w górę - ok. 20 pkt do wyjęcia - czyli 1000 USD na jednym kontrakcie e-mini. Całkiem sporo jak na jedną sesję :)

Złoto Ropa wołowina

Wołowina, złoto i ropa

Mijający rok był niezwykły pod względem zmian cen różnych rodzajów aktywów. Mieszanka dających najwięcej zarobić lub stracić towarów, surowców i indeksów giełdowych stanowiła wyzwanie dla zwolenników dywersyfikacji portfela. Takiego galimatiasu na rynkach finansowych, jaki można było obserwować w 2011 r. nie było od dawna.
Po tym, gdy w latach 2009-2010 zyskiwało na wartości niemal wszystko, co jest notowane na giełdach, ostatnie miesiące były wyjątkowo kapryśne i nieprzewidywalne. W kategorii indeksów giełdowych bezkonkurencyjne okazały się bardzo egzotyczne wskaźniki z Wenezueli i Jamajki, a także niemal zbankrutowanej nie tak dawno Islandii. Jednocześnie, od większości klasycznych i modnych rynków wschodzących lepsza była klasyka bardziej tradycyjna, czyli amerykański Dow Jones, który zyskał nieco ponad 3 proc. Giełdową stawkę zasłużenie zamyka Grecja, której indeks zniżkował o ponad 50 proc.
Najlepsze inwestycje w 2011 r. (zmiana wartości w proc.)
 
Źródło: Stooq.pl, Bloomberg.
Wysoka pozycja Wenezueli i Jamajki, a także kilku innych równie odległych krajów, nie stanowi jednak jeszcze dowodu na to, że rynki wschodzące były i będą warte zainteresowania inwestorów, a zmienia się jedynie ich geografia. Ich sukces polega nie tyle na dynamice i atrakcyjnych perspektywach gospodarczych, ale na izolacji od wpływów zewnętrznej koniunktury i niewielkiej płynności giełdowego handlu. Jednocześnie zawód spotkał inwestorów operujących na bardziej znanych giełdach Ameryki Południowej. Na akcjach argentyńskich można było stracić średnio 30 proc., na brazylijskich prawie 20 proc.
Indeksy większości nowomodnych krajów wschodzących, takich jak Wietnam czy Pakistan przyniosły straty. Niewielkie zyski można było osiągnąć jedynie na Filipinach, w Tajlandii i Indonezji. Indeksy Indii i Chin, uznawanych za gospodarcze lokomotywy nie tylko na skalę azjatycką, ale i globalną, okazały się kompletną klapą, przynosząc straty rzędu 25-29 proc.
W przypadku surowców było jeszcze bardziej ciekawie. Złoto przegrało z kontraktami na wołowinę, ropa pokonała wieprzowinę, a sok pomarańczowy zdystansował srebro, które jeszcze wiosną uznawane było za najlepszą inwestycję. Jednocześnie większość pozostałych surowców rolnych odnotowała potężne spadki. Bawełna potaniała o 41 proc., kakao o 30 proc., a pszenica i cukier o 22 proc. Ceny ropy okazały się nieczułe na spowolnienie gospodarcze, ale miedź zniżkowała o 18 proc. Tu również widać przewagę rynków do tej pory niepopularnych i niepłynnych, bo do takich należą niewątpliwie kontrakty na wołowinę i wieprzowinę. Widać też, gdzie w poprzednim okresie mieliśmy do czynienia z nieuzasadnioną fundamentalnie nadmierną zwyżką cen, czyli mówiąc wprost, bańką spekulacyjną. Mamy też wyjątkową okazję do konfrontacji opinii i argumentacji używanej przez część analityków, z brutalną rzeczywistością. W ciągu kilku miesięcy skłonność Chińczyków do czekolady i złota nie zmniejszyła się aż tak drastycznie, by uzasadnić spadek cen kakao o takiej skali i tak głęboką korektę notowań kruszcu, jaką widzieliśmy w ostatnich kilkunastu tygodniach.
Najgorsze inwestycje 2011 r. (zmiana wartości w proc.)
 
Źródło: Stooq.pl, Bloomberg.
Na rynku walutowym sytuacja była bardziej klarowna. Wiadomo było, że sytuacja dwóch głównych walut świata, czyli euro i dolara, jest niepewna. Ich notowania zmieniały się w rytm doniesień o stanie zadłużenia państw strefy euro i Stanów Zjednoczonych. W pierwszej połowie roku w gorszej pozycji był dolar, w drugiej bez szans było euro. Nic więc dziwnego, że inwestorzy poszukiwali spokojniejszych przystani. Choć początkowo niekwestionowanym liderem wydawał się szwajcarski frank, to wygranym okazał się niespodziewanie japoński jen, który zyskał ponad 8 proc., wyprzedzając rywala podciętego przez szwajcarski bank centralny. Dolar wyszedł niemal na zero, a euro straciło jedynie 2 proc. Na zamieszaniu z europejskim zadłużeniem znacznie gorzej wyszedł złoty, zniżkując o 3,4 proc.
Te zaskakujące rozstrzygnięcia i zmiany w mijającym roku zawdzięczamy przede wszystkim trzem czynnikom. Pierwszy to powszechne już w skali globu kwestie zadłużenia państw, dotykające głównie Stanów Zjednoczonych i krajów strefy euro. Drugi to po części wynikający z poprzedniego, zagrożenie globalnym spowolnieniem gospodarczym, a być może i recesją. Trzeci wreszcie, to zróżnicowanie polityki pieniężnej przez głównych światowych graczy. Widać oznaki luzowania w Chinach, utrzymywanie luzu, ale nie jego powiększanie w Stanach Zjednoczonych i wariant mieszany w strefie euro. Europejski Bank Centralny dokonał dwóch obniżek stóp procentowych, ale stanowczo wzbrania się przed jakimkolwiek ilościowym luzowaniem, czyli dodrukiem pieniądza na wzór amerykański. Z działaniem tych samych czynników będziemy mieć do czynienia w nadchodzącym roku. Można się więc spodziewać podobnych zaskakujących rozstrzygnięć na rynkach finansowych.

Czy warto inwestować w waluty?

Czy warto inwestować w waluty?

Czy pamiętacie czasy, w których najpewniejszą inwestycją chroniącą oszczędności przed inflacją było kupno "zielonych" (dolarów) u cinkciarzy stojących przed pewexami lub większymi oddziałami banków? Pamiętam jaki byłem szczęśliwy, kiedy na komunię w prezencie od wujka z Ameryki dostałem w kopercie 5$, czyli po dzisiejszym kursie około 16 złotych. W 1983 roku za taką sumę mogłem kupić w Pewexie super zestaw klocków lego, które wtedy były marzeniem każdego chłopaka w moim wieku. Potem jednak przyszedł przełom lat 80 i 90 oraz plan Balcerowicza, w wyniku którego przez okres od  stycznia 1990 do maja 1991 utrzymywano stały kurs dolara wynoszący około 9 500 starych złotych (0,95 PLN po denominacji z 1995 roku). Warto przypomnieć, że inflacja miesięczna w styczniu 1990 roku wynosiła 79,6% a wartość inflacji średniorocznej w tym roku doszła do 585,8%. W ten sposób upadł w naszym kraju mit, że trzymanie oszczędności w dolarach lub innych walutach wymienialnych chroni przed inflacją.


A jaka powinna być odpowiedź na tytułowe pytanie? Najpierw proszę spojrzeć na kilka wykresów dla najpopularniejszych walut na naszym rynku.

Dolar amerykański

Euro

Frank szwajcarski

Funt brytyjski

Z wykresów notowań tych walut w okresie ostatnich 5 lat widać wyraźnie, że warto było w tym czasie systematycznie inwestować kupując co miesiąc, za taką samą sumę pieniędzy  dolary, franki lub euro. Jedynie w przypadku funtów taka strategia przyniosła słabe wyniki chyba, że skrócimy okres do ostatnich trzech lat. Kupno walut było dobrym zabezpieczeniem przed światowym kryzysem finansowym. 

Czy dalsze umocnienie walut względem złotego jest możliwe?
Wszystko zależy od sytuacji makroekonomicznej na świecie, jeżeli w przyszłym roku na świecie pojawi się znowu recesja to na pewno taka inwestycja będzie dobrym zabezpieczeniem dla naszego portfela. W takim przypadku możemy spodziewać poprawienia rekordowych poziomów z początku 2009 roku.
Moim zdaniem warto przynajmniej 5% swoich inwestycji ulokować w walutach. W tym celu można założyć sobie 4 bezpłatne rachunki walutowe w mbanku i przelewać co miesiąc taką samą sumę pieniędzy i np. za 50 złotych kupować dolary, euro, franki lub funty. Jedynym kosztem, w tym przypadku będzie spread walutowy między cenami kupna i sprzedaży walut. Można także założyć sobie bezpłatne rachunki walutowe w banku WBK i kupować waluty przy pomocy walutomatu.

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości

Podatek kastralny Kataster to urzędowy spis gruntów i budynków, służący oznaczeniu nieruchomości przy zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, wodnych, górniczych i innych oraz przy wymiarze podatków. Kataster to również podatek nałożony na nieruchomość.

Krajowy Fundusz Mieszkaniowy KFM oferuje preferencyjne kredyty długoterminowe (udzielane na ponad 30 lat), tzn. takie, które mają niskie oprocentowanie i są udzielane do 70% wysokości kosztów inwestycji, spłatę pokrywają wpływy z czynszów. Nieruchomości komercyjne

Nieruchomość to część powierzchni ziemi wraz z budynkami na niej się znajdującymi, jeżeli stanowią wspólny przedmiot własności. Komercja to działania prowadzone dla zysku. Tak, więc nieruchomość komercyjna ma na celu przynosić zyski swojemu właścicielowi.

Inwestowanie w grunty Czy przewidywania dotyczące wejścia Polski do Unii Europejskiej sprawdzą się odnośnie cen gruntów? Czy faktycznie zagraniczni inwestorzy będą chętnie nabywać polską ziemię? Czy w takim wypadku warto kupować tanie grunty rolne, kolejowe czy wojskowe, aby odsprzedać je z zyskiem? Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Dziedziczyć możemy na podstawie ustawy lub testamentu, jeśli osoba zmarła taki zostawiła. Pierwszeństwo ma testament. Budownictwo społeczne

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to podmioty, których podstawową działalnością jest budowa i eksploatacja mieszkań czynszowych przeznaczonych na wynajem. Oferta TBS skierowana jest dla osób mniej zamożnych, których nie stać na kupno lub wynajmowanie mieszkania na wolnym rynku. Podatek katastralny Kataster to urzędowy spis gruntów i budynków, służący oznaczeniu nieruchomości przy zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, wodnych, górniczych i innych oraz przy wymiarze podatków. Kataster to również podatek nałożony na nieruchomość. Obecnie wysokość podatku od nieruchomości uzależniona jest wyłącznie od powierzchni gruntu. Przy ustalaniu wysokości tego podatku nie bierze się pod uwagę wartości budynków na nim stojących. Prowadzi to do sytuacji, w której podatek płacony jest tak samo za grunt niezagospodarowany lub za ten, na którym stoi zniszczony stary budynek, jak i za ziemię np. w centrum miasta, na której stoi nowoczesny biurowiec (czasami o wartości większej niż grunt pod nim). W przyszłości podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości, czyli wartość katastralna. Może oznaczać to znaczny wzrost wysokości podatku i dlatego właściciele niektórych nieruchomości obawiają się zmian. Za rok, dwa kataster stanie się faktem. Wprowadzenie tego podatku, który ma zastąpić funkcjonujący obecnie podatek od nieruchomości, jest nieuchronne, bowiem podobne prawodawstwo funkcjonuje już w Unii Europejskiej. Wysokość podatku katastralnego obliczana będzie od rzeczywistej wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli ktoś posiada działkę o powierzchni trzech arów na Podlasiu o wartości np. 20 tys. zł, będzie za nią płacił o wiele mniejszy podatek, niż właściciel takiego samego gruntu pod Warszawą o wartości 200 tys. zł. Obecnie może się zdarzać, że obaj właściciele płacą tyle samo. Na razie nie wiadomo, jakie będą roczne stawki podatku katastralnego. Wśród prasowych doniesień pojawiają się wysokości między 0,1 a 1% wartości nieruchomości. Gdyby tak się stało, właściciele nieruchomości o niskiej wartości będą płacić mniej niż obecnie, zaś właściciele posiadłości o wartości wysokiej, więcej niż teraz. Stawki podatku katastralnego - podobnie jak dziś wysokość podatku od nieruchomości - będą ustalali wójtowie gmin i burmistrzowie oraz prezydenci miast. Od kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze nie wiadomo. Rząd przygotował projekt nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych, do których zaliczają się podatki od nieruchomości. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy KFM został utworzony w 1996 roku w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ma służyć realizacji zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego, a jego konkretnym celem jest udzielanie kredytów na budownictwo mieszkaniowe na wynajem o regulowanych czynszach. Oferta KFM przeznaczona jest więc przede wszystkim dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. KFM oferuje preferencyjne kredyty długoterminowe (udzielane na ponad 30 lat), tzn. takie, które mają niskie oprocentowanie (50% stopy redyskontowej weksli w NBP, jednak nie niższe niż 4,5%), są udzielane do 70% wysokości kosztów inwestycji, spłatę pokrywają wpływy z czynszów. Kredytów tych udziela się na budowę: lokatorskich mieszkań - spółdzielniom mieszkaniowym, mieszkań pod wynajem - towarzystwom budownictwa społecznego, infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu - gminom. Podstawowymi formami zabezpieczenia kredytu udzielonego przez KFM są: hipoteka kaucyjna na kredytowanej nieruchomości, cesja praw z umowy ubezpieczenia inwestycji (od ryzyk budowlanych w czasie trwania budowy, od ognia i zdarzeń losowych po jej zakończeniu), nieodwołalne pełnomocnictwo do rachunku bankowego, cesja wierzytelności z tytułu czynszów oraz zabezpieczenia dodatkowe: poręczenie finansowe gminy, poręczenie majątkowe gminy (hipoteka na innej nieruchomości), ubezpieczenie spłaty kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym, weksel własny in blanco. KFM tworzony jest między innymi: ze środków budżetowych; odsetek od udzielonych kredytów i pożyczek; wpływów ze sprzedaży bankom hipotecznym wierzytelności z tytułu kredytów udzielonych ze środków KFM; wpływów z inwestycji środków KFM w papiery wartościowe emitowane przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski; darowizn i zapisów. Środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, poza kredytami dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych, przeznaczane są na: udzielanie pożyczek bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe w zakresie niezbędnym do utrzymania bieżącej płynności płatniczej; udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu; nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski oraz nabywanie listów zastawnych; pokrywanie kosztów emisji oraz wykupu obligacji, a także realizację zobowiązań powstałych z tytułu spłaconych przez Skarb Państwa poręczonych obligacji. Na jakich zasadach KFM udziela kredytów? W dniu 4 września 2001 roku Rada Ministrów wydała rozporządzenie (Dz. U. z 2001 r., nr 116, poz. 1234) zaostrzające zasady ubiegania się o kredyt z KFM. Inwestor będzie musiał przejść dwustopniową procedurę, żeby otrzymać taki kredyt. Pierwszym etapem będzie złożenie w BGK wniosku wstępnego wraz z wymaganymi dokumentami. Inwestor może składać wniosek w każdym roku od 30 czerwca do 30 września, a w wypadku wniosków o otrzymanie kredytu na infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu - od 1 stycznia do 31 października. Jeżeli inwestor nie zastosuje się do tych terminów, bank zwróci mu wniosek bez rozpatrzenia. Drugi etap to sprawdzanie przez bank, czy wnioski odpowiadają kryteriom zawartym w tabelach (załączniki do rozporządzenia) oraz przypisanie im odpowiedniej ilości punktów. W zależności od tego, w jakim stopniu wniosek będzie spełniał poszczególne wymagania, taką uzyska punktację. Wnioski będą rozpatrywane w kwietniu roku następującego po tym, w którym go złożono. Największe szanse na kredyt mają TBS-y z udziałem gmin, ponieważ realizują w ramach swojej polityki lokalnej strategię mieszkaniową gmin, a to jest wysoko punktowane. Oprócz kredytów na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane m.in. dla TBS i na realizację komunalnej infrastruktury technicznej pod budownictwo mieszkaniowe, w skład portfela kredytowego KFM wchodzą kredyty i pożyczki na likwidację skutków powodzi z lipca 1997 r. Pożyczki i kredyty powodziowe udzielane były przez 16 banków współpracujących. Mieszkania czynszowe budowane ze środków KFM cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. KFM ma jednak ograniczone środki, co powoduje konieczność rezygnowania z niektórych inwestycji. Znowelizowana ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego pozwala na powiększenie środków poprzez zaciągnięcie pożyczki zagranicznej. Sytuacje Krajowego Funduszu Mieszkaniowego może również poprawić uprawnienie Banku Gospodarstwa Krajowego do sprzedaży wierzytelności bankom hipotecznym. Wszystkie te zmiany mogą przyczynić się dalszemu rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego. Nieruchomości komercyjne Nieruchomość to część powierzchni ziemi wraz z budynkami na niej się znajdującymi, jeżeli stanowią wspólny przedmiot własności. Komercja to działania prowadzone dla zysku. Tak, więc nieruchomość komercyjna ma na celu przynosić zyski swojemu właścicielowi. Według analityków polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie rozwijał się pomyślnie. Spadające obecnie stawki czynszów mają zacząć wzrastać. Właśnie z powodu niestabilnych stawek czynszów za powierzchnie biurowe, w Warszawie stopy zwrotu z  inwestycji w te powierzchnie kształtują się na poziomie 10 procent. Eksperci przewidują również, że rynek inwestycyjny znajdzie się w dużo lepszej sytuacji, gdy nastąpią długo oczekiwane zmiany w strukturze praw własności gruntów. Biurowce Klasyfikacja biurowców jako taka nie istnieje, z czymś takim możemy spotkać się tylko na rynku polskim nieruchomości. Taka klasyfikacja stworzona na własne potrzeby wykorzystywana jest przez pośredników nieruchomości, deweloperów i inwestorów dla zdefiniowania jakości danego obiektu. Polski rynek nieruchomości wyróżnia następujące klasy biurowców: A - najwyższy standard, co wiąże się z wysokim czynszem B - średni standard, niższy czynsz C - najniższy standard, najniższy czynsz. Podział ten jest prosty i zrozumiały dla wszystkich. Problem pojawia się jednak przy próbie zdefiniowania cech danej klasy, umożliwiających zakwalifikowanie konkretnego obiektu do odpowiedniej klasy. Ogólnie rzecz ujmując można powiedzieć, że przy klasyfikacji biurowców bierze się pod uwagę aspekty techniczne, jakościowe oraz lokalizację. Najczęściej biurowce klasy A znajdują się w centrach miast, choć mogą być tam lokowane również i inne klasy. Chcąc wyróżnić kryteria decydujące o klasie danego obiektu biurowego, można mówić o trzech podstawowych: funkcjonalność - ma na to wpływ: klimatyzacja, podwieszane sufity, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia przeciwpożarowe, wystarczająca liczba linii telefonicznych i miejsc parkingowych, luksus - decyduje o tym wygląd zewnętrzny, wejście i recepcje, wykończenie wnętrz, stan i jakość wind, właściwa ochrona obiektu i kontrola dostępu, otoczenie usługowe w postaci sklepów i restauracji zlokalizowanych w biurowcach, moda - ważna jest tutaj sylwetka budynku, lokalizacja oraz otoczenie. Oceniając klasę obiektu, przy uwzględnieniu tych kryteriów, sprawdza się czy w budynku są zachowane wszystkie określone parametry na właściwym poziomie (klasa A), czy też odbiegają one w mniejszym stopniu (klasa B+, B) lub też zasadniczo (klasa C). Wynajmujący Powierzchnie biurowe wynajmowane są przez różne instytucje. Najwięcej wynajmuje sektor produkcyjny, następnie firmy konsultingowe, telekomunikacyjne i finansowe. Najmniej wynajmują firmy ubezpieczeniowe. W Warszawie ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiła na koniec 2001 roku 1 mln 480 tys. m2., z czego około 16 procent pozostawało nie wynajęte. Wielkość powierzchni biurowej oddanej do użytku w 2001 roku była prawie o połowę mniejsza od ilości, jaka została ukończona w tym samym czasie w 2000 roku. Czynsz za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie, waha się w centrum od 26 do 28 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Poza centrum jest dużo taniej, za 1 m2 trzeba zapłacić 16-18 dolarów miesięcznie. W ciągu nadchodzących 2 lat w centrum miasta zostanie oddana mniejsza liczba obiektów biurowych, co może spowodować deficyt powierzchni biurowych w tym rejonie. W takiej sytuacji czynsze pozostaną prawdopodobnie na obecnym poziomie. Za powierzchnie w centrach handlowych miesięczne stawki czynszu są zróżnicowane. W sklepach, w których powierzchnia wynosi ok. 100 m2 czynsz wynosi ok. 36 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Za znacznie większe powierzchnie sklepowe wynajmujący muszą zapłacić ok. 16-21 dolarów za 1 m2. Za sklepy usytuowane przy najważniejszych ulicach handlowych czynsze mogą dochodzić nawet do 70 dolarów za 1 m2, mimo, że średnie stawki układają się na poziomie 45-50 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Można zaobserwować stabilizowanie się stawek czynszowych w centrach handlowych, a wynika to z rosnącej podaży. Ilość nowoczesnych magazynów w kompleksach biurowo-magazynowych, budowanych w odległości rzędu 20 km od centrum Warszawy wzrosła w ciągu ostatnich 7 lat (do końca 2001 r.) z 9 tys. m2 do prawie 430 tys. m2. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową będzie prawdopodobnie wzrastał wraz z rozwijaniem się w Polsce nowych firm. Perspektywa przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej może mieć pozytywny wpływ na rozwój tego sektora. Najwięcej powierzchni biurowych zajmują na rynku polskim zachodni inwestorzy. Można zauważyć pewien zastój na rynku nieruchomości, jednak ci, którzy liczyli na duży zwrot z inwestycji w nieruchomości wierzą, że za 2-3 lata znowu nadejdzie dla nich dobra passa. Te nadzieje wiążą się z szansą wejścia Polski do Unii Europejskiej. Liczą oni na to, że wtedy znowu zabraknie wolnych biur.  Czy to się opłaca? Choć można zauważyć pewną recesję na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, to np. wg Geralda Hinesa, który stworzył międzynarodową firmę deweloperską Hines, dołek na naszym rynku niedługo minie. Firma ta buduje na placu Piłsudskiego w Warszawie biurowiec o powierzchni ponad 36 tys. m2 za 110 milionów dolarów. Hines liczy na poprawę sytuacji i nie obawia się o to, że powierzchnia biurowa może nie zostać wynajęta. Porównując stopy zwrotu z inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe i centra handlowe w najlepszych lokalizacjach, można zauważyć, że najbardziej opłaca się inwestować w Moskwie, gdyż stopa zwrotu waha się tam od 16 do 21 procent. W Warszawie kształtuje się ona na poziomie od 10 do 12 procent (dla porównania w Paryżu stopa zwrotu wynosi od 6 - 7 procent, w Londynie od 5 - 7 procent). Od naszej stolicy lepszą stopę zwrotu oprócz Moskwy można uzyskać jeszcze w Bukareszcie, 15-18 procent. Firmy nadal inwestują w biurowce, choć teraz wychodzą poza centra miast. Wynika to niższych kosztów inwestycji i większej konkurencyjności cen wynajmu. Wydawać by się mogło, że rynek jest już nasycony, jednak deweloperzy nie zrezygnowali z budowy centrów handlowych. Przestali oni budować same hipermarkety, natomiast zaczęli je łączyć z częścią rozrywkową i galeriami handlowymi. Zaczynają również szukać terenów w nieco mniejszych miastach jak Częstochowa, Bielsko-Biała, Toruń, Bydgoszcz czy Opole) niż dotąd (Warszawa, Kraków, Poznań), gdzie konkurencja jest słabsza. W mniejszych ośrodkach planują mniejsze obiekty, ale standardem staje się to, że w centrum handlowym są powierzchnie rozrywkowe, np. kilka sal kinowych, zaplecze gastronomiczne lub kręgielnie. Eksperci uważają, że dobra koniunktura w nieruchomościach powróci za dwa lata, gdy Polska będzie wchodziła do Unii. Przewiduje się, że wtedy znowu w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie, popyt na nowoczesne biura przewyższy podaż. Jednak najlepsze czasy minęły raczej bezpowrotnie. Uzyskanie tak wysokich czynszów w biurowcach jak w połowie lat 90., np. 50 dolarów za 1 m2 miesięcznie, jest już niemożliwe. Obecnie za metr powierzchni biura w centrum płaci się średnio około 25 dolarów, a poza centrum - około 18 dolarów. Na początku lat 90. stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału dla najlepszych biurowców wynosiła 15-20 procent. Obecnie inwestora zadowala 10 procent rocznie - to i tak lepszy wynik niż na zachodzie. Inwestowanie w grunty Czy przewidywania dotyczące wejścia Polski do Unii Europejskiej sprawdzą się odnośnie cen gruntów? Czy faktycznie zagraniczni inwestorzy będą chętnie nabywać polską ziemię? Czy w takim wypadku warto kupować tanie grunty rolne, kolejowe czy wojskowe, aby odsprzedać je z zyskiem? Większość odpowiedzi na te pytania będzie możliwa dopiero za kilka miesięcy lub lat. Jednak już teraz wiadomo, że nie można być pewnym, czy inwestorzy z Unii Europejskiej, po zniknięciu prawnych barier, zaczną wykupywać nasze grunty tylko dlatego, że będą one dużo tańsze niż w ich krajach. Niska cena gruntów może być niewystarczająca do tego, aby ściągnąć wielki kapitał. Kończy się czas możliwości szybkiego zarabiania na gruntach pod hipermarkety. Sytuację, która może pojawić się na rynku gruntów, można porównać do tej, która ma miejsce na rynku biurowców w Warszawie. Na początku lat 90., gdy rynek nieruchomości biurowych powstawał, pieniądze wyłożone przez inwestora na budowę biurowca, np. przy al. Jerozolimskich zwracały się w trzy lata. Podaż była niewielka, a popyt na biura klasy A duży. Najemca mógł żądać nawet 60 dolarów czynszu za 1 m2 powierzchni biura. Rynek już dojrzał i sytuacja zmieniła się diametralnie. Stopy zwrotu nie są tak wysokie. Z gruntami może być podobnie. Jak przy większości inwestycji, aby zarobić na obrocie działkami, trzeba wyczuć odpowiedni moment. Przeznaczenie i rozmieszczenie Nietrudno domyślić się, że najcenniejsze są grunty w centrach miast i przy głównych trasach wylotowych. W pierwszym przypadku, wolnych terenów w atrakcyjnych miejscach nie ma już zbyt wiele. Czasem warto kupić teren zabudowany, ponieważ wyburzenie stojącego na nim obiektu i wybudowanie nowego, będzie bardziej opłacalne. Taki los może za jakiś czas spotkać wiele budynków w miastach. Odnośnie działek przy trasach, jest ich jeszcze dużo, a i popyt nie powinien zniknąć. Na co należy zwracać uwagę, kupując tereny, by za jakiś czas odsprzedać je z zyskiem? Na początek trzeba wiedzieć, jakie przeznaczenie gruntów zapisano w planie zagospodarowania gminy i czy ma się ono zmienić w najbliższych latach. Wiadomo, że grunty rolne można kupić znacznie taniej niż działki budowlane, zaplanowane pod inwestycje przemysłowe. Zmiana przeznaczenia terenu może trwać nawet kilkanaście miesięcy i to może zniechęcać potencjalnych inwestorów. Dobrze jest, więc zmienić przeznaczenie terenu, zanim zaczniemy nim handlować.  Sprowadzenie marki Dobrym pomysłem może być ściągnięcie na teren, który chcemy sprzedać, znanej firmy, ponieważ jej marka może pomóc w budowie prestiżu lokalizacji. Dlatego warto czasem obniżyć trochę cenę wielkiemu deweloperowi tylko po to, aby osiedlił się na naszym gruncie i przyciągał kolejnych inwestorów. Taki właśnie mechanizm zadziałał np. w podstołecznym Mszczonowie, gdzie popyt na tereny popegeerowskie zaczął się, gdy pojawiły się na nich firmy logistyczne. Sprzedano tam 20 ha ziemi francuskiej firmie logistycznej Faure & Mache za około 1,5 dolara za 1 m2. Firma ta zabudowała hektary terenu, płaci za nie podatki i daje miejsca pracy. Teraz grunty przemysłowe w miasteczku osiągają ceny powyżej 20 dolarów za m2. I jeszcze pewna uwaga: grunty nieleżące w dobrych lokalizacjach mogą w najbliższym czasie tanieć. Zdaniem agentów nieruchomości, może się tak dziać, gdyż gminy masowo wystawiają na przetargi działki im zbędne, a to pociąga za sobą nasycanie się rynku. Kupno takich gruntów należy traktować jako inwestycję długoterminową. Według ekspertów, skończyła się już u nas era tzw. szybkiego biznesu, czyli dużych zysków ze sprzedaży działek kupionych kilka miesięcy wcześniej. Obecnie nadeszły czasy dla ostrożnych i świadomych inwestorów. Przykładowo można przytoczyć fakt, że np. działka w Siemianowicach z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe kosztuje 235 zł/m2, za działkę w Bydgoszczy z przeznaczeniem na inwestycje przemysłowe można zapłacić 150 zł/m2, a działka we Wschowach koło Poznania o przeznaczeniu rolnym kosztuje tylko 1 zł/m2. Jednoznacznie z tego widać, że ceny gruntów zależą od ich przeznaczenia i położenia. Jeżeli będziemy potrafili dobrze przewidzieć przyszłą koniunkturę na rynku i gusta przyszłych inwestorów, to możemy zrobić interes naszego życia. Inny przykład: w województwie łódzkim są osoby, które chcą zrobić interes na glebach słabych klas. Kupują je, aby potem zalesiać. Z kolei na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej szybko rosną ceny gruntów w okolicach Ojcowa. Prywatni inwestorzy liczą, że za kilka lat będą mogli je odsprzedać z zyskiem obcokrajowcom poszukującym terenów rekreacyjnych. Natomiast w Bydgoszczy grunty pod budownictwo mieszkaniowe z pierwszej ręki można kupić po 20-100 zł za m2, w zależności od lokalizacji.  Ziemia rolna Sytuacja jest bardzo zróżnicowana na terenie kraju. Na przykład w Małopolsce gruntów rolnych z przeznaczeniem na sprzedaż jest niewiele. Średnia wielkość działki oferowanej przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa w Małopolsce wynosi 36 arów. Ceny wynoszą od 20 groszy do 20 zł za m2. Najtańsze są grunty najniższej klasy, niezalesione, bez dostępu do drogi, w północno-zachodniej części województwa. Natomiast na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej ceny gwałtownie rosną. W Tatrach ceny gruntów rolnych nie przekraczają ok. 20 złotych za m2, jednak nic nie da się na nich wybudować. Miejscowi Górale nie pozbywają się zresztą tak łatwo ziemi. Sprzedają jedynie działki emigrantów przebywających za oceanem. W Nowosądeckiem pole nad jeziorem kosztuje 8 zł/m2. Trudno jednak liczyć na szybki zysk z obrotu ziemią rolną, bo dla inwestora liczy się to, co gmina ma wpisane w planie zagospodarowania przestrzennego. Na rynku nieruchomości w Łodzi od kilku lat jest bessa. Mieszkaniami jeszcze się handluje, ale z działkami budowlanymi i rolnymi jest już gorzej. Działki rolne osiągają ceny 10-15 zł/m2, zaś działki budowlane kosztują od 40 zł (20-30 km od Łodzi) do 70 zł/m2. Inwestorzy nie są zainteresowani lasami, chętniej pytają o ziemię rolną. Nie kupują jej jednak z przeznaczeniem pod uprawę, lecz chcą przeznaczyć je na cele rekreacyjne, na stadniny koni lub, jeśli jest staw, na połów ryb. Ludzie zaczynają interesować się gruntami V-VI klasy, w związku z projektem tzw. ustawy leśnej. Jest tam zapis mówiący o tym, że za zalesienie własnymi siłami jednego hektara można dostać od skarbu państwa do 150 zł. Takie grunty w województwie łódzkim są w okolicach Radomska, Pajęczna, Wieruszowa i Opoczna. Pewne zainteresowanie zauważa się też na rynku nieruchomości rekreacyjnych, czyli działek, które mogą być wykorzystane np. do budowy obiektów wypoczynkowych. Najwięcej takich nieruchomości jest na oczywiście na Pojezierzu Mazurskim i można powiedzieć, że są one modne od "zawsze". Grunty rekreacyjne w zależności od lokalizacji, uzbrojenia oraz dostępu do linii brzegowej jeziora (odnośnie Pojezierza) mają różne ceny. Średnio kształtują się one na poziomie od 6 do 50 zł/m2. Najdroższe są oczywiście te z dostępem do jeziora.  Co kupować? Największą ilością terenów, na których mogą powstawać obiekty komercyjne różnego typu, dysponują: Polskie Koleje Państwowe, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz Agencja Mienia Wojskowego. W swojej ofercie mają miliony metrów kwadratowych terenów do sprzedania lub wydzierżawienia. Nie ma już wielu chętnych inwestorów. którzy kupowaliby grunty pod hipermarkety czy stacje benzynowe, wojsko próbuje zainteresować swoimi terenami firmy, które chcą budować centra logistyczne czy zakłady przemysłowej utylizacji odpadów (np. na rozległych terenach po poligonach). Na terenach zajmowanych kiedyś przez wojsko może powstać również zabudowa mieszkaniowa. Agencja Mienia Wojskowego (AMW) proponuje również dostosowywanie koszar na mieszkania czy adaptację obiektów na Mazurach na ośrodki wczasowe (np. w Augustowie). Najtańsze są rozległe tereny, z dala od głównych tras komunikacyjnych (kosztują kilka zł za 1 m2). Sprzedażą nieruchomości zbędnych kolejarzom zajmuje się Oddział Nieruchomości PKP. Koleje mają obecnie chyba największą liczbę gruntów, które chętnie sprzedadzą prywatnym inwestorom. W 2001 roku PKP miało do sprzedania ok. 850 tys. m2 gruntów niezabudowanych. Najwięcej terenów należących do kolei znajduje się przy liniach kolejowych i na obrzeżach miast. Te są najtańsze. Można je kupić już od 5 zł za 1 m2. Najdroższe tereny są przy dworcach, w centrach dużych ośrodków. Tam 1 m2 działki kosztuje nawet ponad 600 zł. Takie grunty, już przeznaczone do sprzedaży, to np.: działka przy ul. Filipa w Krakowie (centralna lokalizacja w mieście), teren w Suchaczu nad Zalewem Wiślanym (na cele rekreacyjne), grunt przy ul. Jana z Kolna w Sopocie (położony przy al. Niepodległości) oraz działka przy ul. Morskiej w Gdyni (ze względu na lokalizację w pobliżu trasy E 27 - na Szczecin). Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP) przejmuje mienie po zlikwidowanych Państwowych Gospodarstwach Rolnych oraz nieruchomości rolne z Państwowego Funduszu Ziemi. Grunty te mogą być sprzedawane w części lub całości, mogą być wydzierżawiane osobom prywatnym albo firmom, wnoszone do spółek, przekazywane w zarząd lub powierzane wybranemu administratorowi. Nieruchomości mogą być też przekazane nieodpłatnie gminom na cele związane z inwestycjami infrastrukturalnymi. Gminy korzystają z tej możliwości, przygotowując np. uzbrojone grunty pod budownictwo mieszkaniowe. AWRSP prowadzi również rejestr sprzedaży i dzierżawy nieruchomości gruntowych cudzoziemcom oraz spółkom z udziałem kapitału zagranicznego. Do tej pory największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszyły się ziemie położone na terenach Polski północnej i zachodniej. Można się spodziewać, że wejście tam tychże inwestorów może ożywić gospodarkę rolną. Cena ziemi rolnej w Polsce jest niska - kilka a nawet kilkanaście razy niższa niż w krajach Unii Europejskiej. Głównymi powodami takiego stanu są: mała opłacalność produkcji rolnej oraz brak jasnej polityki restrukturyzacji rolnictwa. Niektórzy politycy obawiają się, że po wejściu Polski do Unii Europejskiej taki stan może doprowadzić do masowego wykupywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE.  Jak zdrożały grunty na skutek dużych inwestycji w ciągu ostatnich 6 lat (do 2001 r.): - Warszawa, ul. Popularna: z 40 do 350 dolarów za 1 m2; - Janki, trasa z Warszawy do Katowic i Krakowa: z kilku do ponad 100 dolarów; - Błonie, trasa Władywostok-Lizbona: z 12 do 25 dolarów; - Mszczonów, ok. 50 km od Warszawy: z 1,5 do 20 dolarów; - Tarnowo Podgórne k. Poznania: z kilku do 100 dolarów; - Wrocław, trasa wylotowa na Warszawę: z 12 do 40 dolarów. Inwestorzy najbardziej poszukują działek w centrach miast - pod biurowce, hotele, obiekty handlowe. Pojawia się również zainteresowanie terenami przy trasach komunikacyjnych, nadającymi się np. na magazyny. Tereny bardziej oddalone, a więc te tańsze, są obiektem zainteresowania inwestorów planujących budowę zakładów przemysłowych. Polski rynek gruntów i innych nieruchomości będzie zmieniał się na wzór rynków w krajach europejskich, stanie się bardziej uporządkowany. W obrocie ziemią Polacy nabierają coraz większego doświadczenia, rynek obsługiwany jest przez coraz lepszych fachowców. Gminy coraz lepiej gospodarują posiadanymi terenami, doceniając coraz bardziej wartość majątku, którym dysponują. Prawdopodobnie ceny gruntów komercyjnych będą w najbliższych latach spadać, poza tymi o najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości Pierwsze podstawowe pytanie - co to jest spadek? Spadek to w rozumieniu polskiego prawa "ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego przechodzących z chwilą jego śmierci na określoną osobę lub osoby". W ich skład wchodzą m.in. tzw. prawa rzeczowe, czyli własność nieruchomości (działki budowlanej, domu, mieszkania hipotecznego), użytkowanie wieczyste oraz tzw. prawa spółdzielcze (np. własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej). Dziedziczyć możemy na podstawie ustawy lub testamentu, jeśli osoba zmarła taki zostawiła. Pierwszeństwo ma testament. Bardzo czesto zdarza się, że w wyniku dziedziczenia ustawowego lub testamentowego stajemy się właścicielami bądź współwłaścicielami nieruchomości, spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego. Nie wszystkie prawa do lokalu możemy odziedziczyć czy zapisać w testamencie. "Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji" - art. 9 pkt 3 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Dziedziczeniu na zasadach ogólnych podlega natomiast wkład mieszkaniowy. Ustawa przewiduje tu jednak wyjątek. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków spadkobiercy. Natomiast własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego przechodzi na spadkobierców i jest dziedziczone na zasadach ogólnych (art. 223 par. 1 prawa spółdzielczego). Jeśli prawo to przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w ciągu jednego roku od dnia "otwarcia spadku" (śmierci spadkodawcy) wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika, który będzie w ich imieniu wykonywał prawa związane z własnościowym prawem do lokalu (np. będzie mógł zawrzeć umowę o przeniesienie jego własności). Jeśli tego nie zrobią, sąd na wniosek spółdzielni lub samych spadkodawców wyznaczy takiego przedstawiciela. Taki pełnomocnik ma prawo udziału w walnym zgromadzeniu członków spółdzielni. Podobne zasady obowiązują przy dziedziczeniu domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnię w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków. Dziedziczenie odrębnej własności lokali (np. mieszkań hipotecznych mających założoną księgę wieczystą) odbywa się na zasadach ogólnych. Z jednej strony odziedziczenie praw własności powoduje powiększenie naszego stanu posiadania. Jednak aby stać się właścicielem nieruchomości, którą dostaliśmy w spadku, musimy uregulować kwestie prawne i podatkowe związane z nabyciem praw własności. Dodatkowo bardzo często spadkobiercy chcą sprzedać odziedziczoną nieruchomość bądź też nabyte w drodze spadku prawa do lokalu mieszkalnego bądź garażu. Od czego zacząć?   . Na początku musimy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego (decyduje adres w akcie zgonu) w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia lub małżeństwa wskazanych spadkobierców. Podczas postępowania o stwierdzenie nabycia spadku sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia i jaka część spadku przysługuje poszczególnym spadkobiercom. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek jednego lub kilku spadkobierców. Za złożenie wniosku sąd pobiera 20 zł opłaty. Po stwierdzeniu nabycia spadku spadkobiercy mogą podzielić się majątkiem wedle swojego uznania, np. ustalić przyznanie mieszkania jednemu z nich w zamian za spłaty pieniężne. Taki podział odbywa się na osobnym postępowaniu zwanym działem spadku. 2. Gdy nie jesteśmy jedynym spadkobiercą musimy wypełnić wniosek o dział spadku, gdzie powołujemy się na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz spis inwentarza (co wchodzi w skład spadku) i podać, czy spadkodawca sporządził testament i gdzie się znajduje. Jeżeli spis inwentarza nie został zrobiony, trzeba we wniosku opisać majątek, który ma być dzielony, oraz przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy. Współspadkobiercy muszą podać sądowi swój wiek, zawód, stan rodzinny oraz dane o zarobkach i majątku, a także zarobkach i majątku małżonka, wyjaśnić, w jaki sposób do tej pory korzystali ze spadku (nieruchomości). Od wniosku w sprawie o dział spadku pobiera się procent od tzw. wpisu stosunkowego. Cały wpis stosunkowy wynosi: przy wartości majątku spadkowego do 10 000 zł - 8 proc., jednak nie mniej niż 30 zł; od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł - 7% od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł - 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł - 6% powyżej 100 000 zł: od pierwszych 100 000 zł - 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł - 5% nie więcej jednak niż 100 000 zł. Dział spadku możemy zrobić też u notariusza. Wysokość jego maksymalnego wynagrodzenia zależy od wartości nieruchomości: do 10 000,00 zł - 3% od 10 000,01 zł do 20 000,00 zł - 300,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000,01 zł; od 20 000,01 zł do 50 000,01 zł - 500,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej 20 000,01 zł; powyżej 50 000,01 zł - 800,00 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 50 000,01 zł. Taką taksę notarialną stosuje się, gdy nieruchomość jest własnością hipoteczną. Od 1 stycznia br. każda czynność notarialna opodatkowana jest dodatkowo VAT-em (stawka 22%). Wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć 5 tys. zł. 3. Następnie należy zgłosić się do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Musimy uregulować podatek od spadku i darowizn. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca (reguluje to ustawa z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn). Wcześniej jednak w urzędzie skarbowym musimy złożyć zeznanie podatkowe o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych w drodze spadku - by można było oszacować wartość całej masy spadkowej i obliczyć w/w podatek. Urzędem właściwym miejscowo jest najczęściej urząd na terenie, którego znajduje sie nieruchomość. Zeznanie to składamy z kserokopią następujących dokumentów: -odpis z księgi wieczystej - w przypadku prawa własności do nieruchomości, -zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej - w przypadku praw spółdzielczych, -zaświadczenie o stanie konta bankowego - w przypadku odziedziczenia gotówki, -inne np. dowód rejestracyjny odziedziczonego pojazdu. Z urzędu skarbowego wychodzimy z zaświadczeniem pt. zgoda na ujawnienie praw majatkowych. Jest ono niezbędne przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży. Są to najważniejsze kroki od momentu otrzymania spadku do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości bądź też praw. Budownictwo społeczne TBS-y są obecnie jedną z najpopularniejszych form budownictwa mieszkaniowego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego to podmioty, których podstawową działalnością jest budowa i eksploatacja mieszkań czynszowych przeznaczonych na wynajem. Oferta TBS skierowana jest dla osób mniej zamożnych, których nie stać na kupno lub wynajmowanie mieszkania na wolnym rynku. Towarzystwa te działają w oparciu o ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 26 X 1995 roku (Dz. U. Nr 133, poz. 654 z 1995r.) jak również Rozporządzenie Ministra Finansów z 12 czerwca 1997 roku w sprawie szczegółowych zasad i trybu udzielania pożyczek i kredytów ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Mieszkania na wynajem (czynszowe) realizowane są w oparciu o kredyt Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (finansujący do 70% wartości inwestycji) oraz ze środków osób fizycznych lub prawnych (30%). Oprocentowanie kredytu wynosi 50 % stopy redyskonta weksli NBP i jest to najtańszy kredyt na rynku przeznaczony na finansowanie budownictwa mieszkaniowego. Dodatkowym plusem dla TBS-ów jest umorzenie kredytu w wysokości 10 % kosztów inwestycji po jej zakończeniu i rozliczeniu. Aby nie ograniczać płynności finansowej TBS-ów kredyt z KFM umożliwia odroczenie spłaty części odsetek w czasie. Kredyt ten jest spłacany przez 30 lat. Pozostałe 30% wartości inwestycji pochodzi od tzw. Partcypantów - są to osoby fizyczne bądź prawne zainteresowane współrealizacją i współfinansowaniem budowy mieszkania. Partycypant posiada prawo wskazania przyszłego najemcy. Jest to w zasadzie jego jedyne prawo w zamian za współfinansowanie inwetycji. Prawo Partycypanta do wskazania najemców jest prawem dziedzicznym i zbywalnym. Można je odsprzedać na rynku wtórnym. Partycypantem mogą być: - rodzice, którzy chcą zapewnić mieszkanie swoim dzieciom lub osobom bliskim, - pracodawcy, którzy chcą pozyskać mieszkania dla swoich pracowników np. w ramach funduszu socjalnego, bądź też w celu przyciągnięcia potrzebnej kadry, - właściciele prywatnych budynków lub kamienic, którzy chcą zwolnić mieszkania w swoim budynku i przenieść lokatorów do mieszkań TBS, - gmina, chcąca pozyskać mieszkania socjalne dla najbardziej potrzebujących. Zasady partycypacji ustalane są przez każdy TBS wg. własnych procedur i potrzeb. Osoba partycypująca w TBS nie może najmować jednocześnie mieszkania, którego budowę współfinansowała. Powoduje to niepotrzebną fikcję. Powiedzmy, że mam pieniądze, aby współfinansować mieszkanie w TBS jako partycypant, następnie chcę w nim zamieszkać jako najemca - jest to z prawnego punktu niemożliwe. W umowie partycypacyjnej muszą zatem widnieć moi rodzice bądź inni bliscy - jako partycypanci. Wówczas ja mogę mieszkać w mieszkaniu jako najemca. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg, że wskazany Najemca lub osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkania w mieszkaniach TBS nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości. Ponadto dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie może być wyższy niż 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu i powiększonego o: - 20% dla gospodarstwa jednoosobowego, - 80% dla gospodarstwa 2 - osobowego, - dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie o większej liczbie osób. TBS nie ma prawa pobierać od przyszłych najemców żadnych zabezpieczeń ani opłat stanowiących partycypację w kosztach budowy. Może natomiast pobierać zwrotną kaucję w wysokości do 10 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wyliczonej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja taka pobierana jest tylko wtedy, gdy mówi o tym umowa najmu. Kaucja stanowi wyłącznie zabezpieczenie należności z tytułu najmu i podlega zwrotowi gdy najemca zwalnia lokal. Kaucja podlega waloryzacji o wskaźnik odtworzeniowy kosztu 1m2. Na wpłatę kaucji właściciele książeczek mieszkaniowych PKO mogą przeznaczyć środki uzyskane z ich likwidacji, łącznie z premią gwarancyjną. Stawka czynszu jaką musi płacić Najemca jnie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej mieszkania. W rzeczywistości stawka czynszu może być niższa. Ustala ją TBS tak, aby pokryć spłatę kredytu zaciągniętego na budowę oraz koszty eksploatacji i remontów. Najczęściej nie przekracza ona 3% wartości odtworzeniowej. Czynsz w mieszkaniach TBS jest więc czynszem regulowanym i będzie regulowany nawet po tzw. "uwolnieniu czynszów". Na czynsz płacony przez Najemcę składają się koszty związane z administrowniem budynku, utrzymaniem pomieszczeń wspólnego użytkowania, utrzymaniem terenu wokół budynku, ubezpieczeniem budynku, koszty związane z remontami, klasyczne koszty eksploatacyjne tj. ogrzewanie, wywóz śmieci, prąd, gaz, ciepła i zimna woda itp. oraz spłatą kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę mieszkania . Najemca nie musi martwić się o administrację, zarządzanie, sprzątanie i remonty - należy to do obowiązków TBS. Regularne płacenie czynszu przez Najemcę zabezpiecza go przed usunięciem z mieszkania, a prawo do mieszkania w razie jego śmierci przechodzi na jego dzieci, bądź inne osoby zamieszkujące z Najemcą. Normy metrażowe nabywanych mieszkań. Minimalna powierzchnia użytkowa pomieszczeń oddanych w najem gospodarstwom domowym o określonej liczbie osób według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 04.07.2000r. (Dz. U. Nr 62) wynosi: 1 osoba w gospodarstwie domowym - 25 - 32 m2 2 osoby - 32 - 44 m2 3 osoby - 44 - 52 m2 4 osoby - 52 - 63 m2 5 osób - 63 - 69 m2 6 i więcej osób - 69 m2 Przepis o minimalnej liczbie osób zasiedlenia początkowego również wprowadza dużo zamieszania. Przymijmy, że mamy trzyosobową rodzinę i chcielibyśmy zamieszkać w sześćdziesięciometrowym mieszkaniu. Jesteśmy w stanie utrzymać takie mieszkanie. Już na samym początku będziemy musieli dopisać na listę lokatorów jedną fikcyjną osobę (np. babcię lub ciocię), aby móc ubiegać się o większe mieszkanie. Ustawa i rozporządzenie odnoszące się do TBS-ów ulegają ciągłym poprawkom. Miejmy nadzieję, że wiele niejasnosci i wymaganych od nas fikcyjnych oświadczeń zostaną zlikwidowane.